今天收到深圳市中级人民法院判决书，二审驳回上诉，维持原判(一审在深圳市龙岗法院)。判决业主继续履行《深圳市二手房预约买卖及居间合同》，按合同约定以成交价为基数按每日万分之四支付买房迟延履行违约金(从2015年5月20日起计算至过户交付等义务履行完毕之日止)，承担全部诉讼费用(案件受理费、保全费等)。

　　需要特别说明的是：在庭审过程中，业主以房屋实际是一套双拼户不可分割房产且是其拥有的唯一一套住宅，不能强制执行为由抗辩，并自愿承担违约责任，不愿意继续交易，法院认为其抗辩理由不能成立，驳回抗辩，判决强制过户。

　　根据最近所收龙岗法院强制过户判决，同时了解其他案件得知，目前深圳龙岗法院判决强制过户的同时都按合同约定足额判决了业主支付迟延履行违约金(不降低)。这是汪腾锋律师团队“3.30”政策后处理的目前所知最早、对原告权益维护最为完整的多起房产纠纷中又一典型案例。

　　一、基本案情

　　2015年3月21日，张某经深圳市万某物业服务有限公司介绍，与邓某、齐某夫妻二人签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，随后张某严格按照合同约定的期限和金额支付了定金。因“3.30”政策出台导致房地产市场发生变化，邓某、齐某就公然毁约提高房价，张某万般无奈被迫与邓某、齐某重新签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，双方约定须于2015年5月20日之前将房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。为此张某多次要求邓某按照合同约定的时限前去银行协助办理资金监管手续，但邓某再次反悔，明确表示不再履行合同，虽经张某协同第三人深圳市万某物业服务有限公司与邓某交涉，但邓某始终拒绝履行合同。借贷无门的张某只好委托广东知明律师事务所汪腾锋律师团队代理应诉。经过指派，张青平律师、姚华美实习律师负责具体代理本案。

　　二、争议焦点

　　本案中双方争议的焦点集中在：

　　(1)是否继续履行合同、强制过户;

　　(2)是否履行违约赔偿金。

 

　　经龙岗区人民法院审理，张某获得胜诉的判决如下：

　　(1) 判决原告张某与被告邓某签订的《深圳市二手房预约买卖及居间合同》继续履行;

　　(2)判决被告邓某协助被告张某过户且交付房屋;

　　(3)判决被告邓某支付原告违约金等。

 

 

　　尽管邓某夫妻曾提出各种抗辩理由，企图混淆法官视听。但汪腾锋律师代理的策略简明扼要：直指双方的合同约定，打蛇打七寸。张青平律师在汪腾锋律师指导下，将对方提出的各种理由，如《居间合同》第十六条赋予违约方可以单方解除合同、赔偿金违背诚实信用原则等各种相关情况各个击破。同时，积极引导法官思维，狠抓双方合同的明文约定及履行情况等要件，化繁为简却又一招致命。

　　总的来说，汪腾锋律师主要观点主要可以归纳为以下几点：

　　(1)双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》合同主体适格，意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力。邓某未按约定时间与原告办理资金监管，反而一拖再拖，已构成违约。随后假意协商、多次拖延导致合同目的不能实现，已经构成了根本违约，应当承担违约责任。

　　(2)涉案房产没有设定抵押，被告对该房产享有完全的处分权，涉案房产不存在不能继续履行的任何障碍。合同有效，双方应恪守履行。根据《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时，第110条同时规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律或事实上不能履行、强制履行费用过高等情形外，对方仍可要求继续履行。因此邓某有继续履行合同之义务。房子应该过户且交付至张某。

　　五、律师心得总结

　　本案属二手房买卖合同卖方恶意违约的典型案例。首先，从邓某不配合张某办理资金监管，后又坐地起价重新签订合同。不仅不积极履行合同，反而一拖再拖，完全有理由相信邓某的一系列行为是恶意，且有预谋而为之。“3.30”政策出台，导致房价大涨，卖家为谋取更多利益，即使在买方同意加价情况下仍执意违约，严重违背诚实信用原则，此等主观恶意，其心可诛，要加大力度严惩。其次，该房产没抵押、无租赁，红本在手，卖方享有完全的处分权。为防止卖方在走投无路情况下将房产转移过户到第三人名下，可能导致合同目的最终无法实现。我方当机立断向法院申请财产保全，保护张某的合法权益得以实现。

　　谋定而后动，对现如今房价高涨，卖方恶意违约屡见不鲜的情形下，只有在每个环节用尽心思，且对重中之重又能紧扼喉咽，一招制敌，方可为被代理人争取到最大限度的合法利益。而这种引导法官逻辑思维的能力也是很多买卖合同官司，乃至众多民商事官司中所不可或缺的诉讼技艺，非常值得许多年轻律师研究学习。