【主办律师：汪腾锋】一、案件回放

　　原告钟庆光于1999年3月认购了被告深圳庐山置业有限公司开发的“嘉惠新城”嘉祥阁11楼C单元房产。原告之所以购买“嘉 祥阁”C单元的房产，是因为C单元位于整栋楼的西北角，推窗而望是深圳人引为自豪的宽阔、整洁、间以绿草、红花的深南大道，还有被称为“城市之肺”的 800米绿化带。然而这一切景观仅是被告的虚假宣传，实际上并不存在。“嘉惠新城”北面的土地属于另一个房产开发商，将会建成高层住宅楼遮挡视线，但被告 隐瞒这些情况，在宣传材料中作虚假的宣传。被告的工作人员也多次作出保证，并拿出售楼书和模型进行说明。原告在被欺骗的情况下违背真实意思认购了“嘉惠新 城”嘉祥阁11楼C单元。在订购楼房之前，被告要求原告先缴2万元的定金，10天后签订认购书时又缴了10%的购楼款4万元，又过了两天才通知原告去签订 合同书。此时原告发现合同中除了第六条规定：“乙方(即原告)如未按本合同第五条规定之办法按期付款，甲方(即被告)有权要求乙方支付违约 金，------乙方给付的楼款额不足应付款的50%的，甲方可要求乙方支付楼款总额30%的违约金，”此外还附加了多条不公平的条款。原告当时就指出这 些条款不公平，应协商确定，但被告不同意，并指出如果不签合同，前面已交的6万元将不予退回。面对如此不公平的待遇，原告仍认为只要楼房能满足自己的需 要，也就不计较了，无奈的签署了这份合同，并按合同的要求交齐了30%首期款人民币162133元。

　　1999年5月份，嘉祥阁北面空地筑起了围墙 准备兴建高楼，原告期望的窗外的美景将变成高楼的窗户。此时原告才知道受骗上当，便向被告要求退房，解除购房合同，退还已付的首期款。被告不仅不同意退 房，还以合同中极其不公平的第六条为由，拒不归还原告已付的首期购楼款162133元。2000年8月29日，被告将售予原告的房产即嘉惠新城嘉祥阁 11C又卖给了第三人。原告在追讨无门的情况下委托汪腾锋主任律师维护自己的权利，汪律师受理后即发律师函与对方交涉，但未获解决，不得已诉至深圳市福田 区人民法院，请求法院判决：

　　1、 判决撤销与被告所签的《深圳市房地产合同》;

　　2、 判决被告返回原告已支付楼款162133元及利息;

　　3、 判决被告承担本案诉讼费用。

　　二、判决情况

　　2000年11月9日深圳市福田区人民法院一审判决书[(2000)深福法房初字第1016号]

　　载明：

　　“原、 被告签订的购房合同是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的规定，依法应确认为有效。原告向被告支付一部分购房款后，未再依约履行付款义务，被告有权通 过合法的程序向原告主张合法的权利，但被告无权擅自处分原告已缴纳的购房款。相反，被告在未解除合同的情况下将已售予原告的房产再售予第三人，使原告继续 履行合同成为障碍，现原告诉请返还购房款及利息，符合法律规定，本院予以支持。”

　　法院全部支持汪律师提出的诉讼请求，依法判决撤销双方签定的《深圳市房地产合同》，判决被告返回原告购楼款162133元及利息和承担本案全部的诉讼费用。

　　三、案件辨析

　　对于本案的情况，原告的代理人认为：

　　(一)被告与原告订立合同的过程是一个被告精心策划的恶意欺诈过程

　　1、 被告在订立合同的前进行虚假宣传，诱导原告订房。被告作为发展商，对嘉惠新城及其周围的规划自然是非常了解，明知嘉惠新城北面的土地属于他方，将会建成新 楼遮挡视线，却仍然在宣传材料中大肆鼓吹“推窗就是开阔的800米永久的绿化带，满目葱茏，永无遮挡”。被告的工作人员也多次作出保证“北面是绿化带和巴 士站”的虚假承诺，并拿出售楼书及模型进行说明。在这种情况下，原告对嘉惠新城的真实情况产生了错误的认识，违背真实意愿认购了嘉祥阁11楼C单元。

　　2、 被告在虚假宣传一时得逞的情况下，进一步利用原告的善良，在原告与其签订合同的过程中逐步胁迫原告付款。当原告被欺骗而决定购房时被告则规定原告必须先付 2万元的定金，才可签认购书，10天后签订认购书时又要求原告支付10%的购楼款4万元。在未见到合同书的情况下，原告先期两次已支付了6万元。被告拿出 那份极其不公平的买卖合同后，原告才知道嘉惠新城的土地使用权只有50年，而且交楼的日期从5月初改为7月底，还规定了原告违约应付高达30%的违约金等 不公平的条款，被告在景观方面则继续欺骗原告。

　　3、1999年5月，原告发现嘉惠新城北面将建高楼，挡住了北面的景观，与被告先前所做的 宣传和承诺不符合，便提出协商退房的要求。后来被告又在没有通知原告情况下擅自将原告所定的的单元再次卖出，并将原告的首期购楼款据为己有。由此可见，被 告在合同中规定了少见的30%的高额违约金，其目的就是为了在欺诈行为败露后，以该条款继续要挟原告，以达到非法牟利的目的。

　　(二)被告以欺诈手段订立的合同属于可变更或者可撤销的合同

　　根 据《中华人民共和国合同法》第54条的规定，有下列情形之一的合同可变更或可撤销：“........一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背 真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”同时根据《中华人民共和国广告法》第38条：“违反本法规定，发布虚假 广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的由广告主依法承担民事责任;.........”，被告应对其虚假的宣传广告 造成原告合法权益受损害承担民事责任。

　　(三)被告应承担合同被撤销后的民事责任

　　根据《中华人民共和国合同法》第 58条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应于返还;不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的 损失，......”本案中被告采用欺诈手段具有明显的过错，而原告始终是善意的，故被告应全额返还原告的首期购房款人民币162133元，并应按照银行 同期贷款利息支付原告首期购房款的利息人民币13016元。

　　(四)提出“撤销合同”的诉讼请求能更好的维护原告的合法权益

　　本案原 告代理人在接手这个案子后，认真分析了整个案子的来龙去脉，认为本案既可以向法院诉请判决解除与被告所签订的《深圳市房地产买卖合同》，也可以请求判令撤 销合同，但从案子的实际情况来看，撤销合同能更好的维护原告的合法权益。合同的解除和撤销虽然都是合同消灭的制度，但两者并不相同。合同的解除，是指在合 同有效成立后，当解除合同的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为。可撤消合同，是指当事人在订立合同时，因意思表 示不真实，法律允许撤销权人通过行使撤销权而使已经生效的合同归于无效。合同的解除和撤销主要区别在于：其一，从适用范围来看，撤销的适用范围比较广泛， 不仅适用于欠缺有效要件的合同领域，而且适用于有暇疵的意思表示及民事行为场合;而解除仅仅适用于有效成立的合同提前消灭的情况。其二，从发生原因来看， 撤销的原因由法律直接规定;而解除的既有法律规定的，也有当事人约定的。其三，从发生的效力看，撤销都有溯及力，被撤销的民事行为从开始无效;而解除则往 往无溯及力，只有在当事人有特别约定或者有特别规定及违约解除非继续合同时，才有溯及力。

　　综上所述，被告的欺诈事实明显，并且故意在合同中设置种种极不公平的条款，对原告是显失公平的，原告代理人汪腾锋主任律师根据案情提出最有利于原告利益的法律诉求，法院依法作出判决，原告追回了购房款及利息损失，维护了原告合法权益和经济市场公平秩序。

　　(张青平整理评述)

　　广东知明律师事务所

　　办公室

　　2001-1-19