【主办律师：汪腾锋】一、案例经过

　　本案原告罗XX(女)于2000年7月12日购买了被告深圳市濠X实业有限公司(以下称濠X公司)开发的深圳湾花园“盛德苑”第三栋1XX号房产并给付全 款，同时被告濠X公司将房屋交付原告罗XX使用，但却一直拖延与原告签订正式购房合同及办理相关购房手续，更未办理房屋产权过户手续。事实是，在原告罗 XX购房之前，被告濠X公司已经将该房产卖于另一姓宋女士，并办理了房屋产权过户手续，但并未交付，而这一事实在原告罗XX买房的时候根本毫不知情。原告 罗XX多次找被告催办过户手续，而被告仅仅是出具若干份证明罗XX合法拥有该房产的文件。就这样此事一直拖到2003年4月，罗XX为了维护自己的合法权 益不受损害，经友人介绍委托汪腾锋主任律师向南山区人民法院提起诉讼。

　　二、律师观点

　　本案属典型的“一房两卖”情况，原告罗XX在给付全款的情况下却只是占有房产，并不真正享有房屋所有权，因此其权利处于十分危险的境地，一旦权利人主张该 房产，罗XX将财物两空。为了确保诉讼期间罗XX的房产安全，汪腾锋主任律师代罗XX向法院提出《诉前财产保全申请书》。

　　代理律师主张以“确权之诉”来最大限度的争取原告合法利益，而不采用“给付之诉”，因此向法院提起诉讼请求如下：

　　(一)判令确认原、被告之间的购房合同关系成立;

　　(二)判令被告立即与原告签订正式的购房合同、完善相关购房手续并办妥原告的房屋产权证书。

　　三、判决结果

　　本案由于被告庭审时缺席，法院依法采取缺席审理，于2003年6月17日作出判决[(2003)深南法民三初字第1208号民事判决书]。判决书确认原告 所诉属实，并判决原、被告之间的购房合同关系成立，被告濠X公司应于判决生效后十日内与原告签订正式的购房合同，完善相关购房手续，并于180日内办妥原 告的房屋产权证书。

　　四、法律剖析：

　　本案看似简单的案情却蕴藏着律师高超的办案技巧，为什么这么说?

　　首先，本案中原、被告双方仅仅事实上履行了合同义务，并没有签订正式的购房合同，而根据我国的法律规定，房屋买卖必须签订正式的书面合同，所以第一个面对的问题就是要确定双方事实的买卖合同关系。

　　其次，本案可以通过两个不同的诉求维护当事人的利益，这是本案的难点，也正是精彩之处。

　　第 一个诉求是主张双方的买卖合同可撤销，采用“给付之诉”，基于被告濠X公司在卖房给原告罗XX时隐瞒房子已经卖出的事实，此属严重的欺诈行为。这样做把合 同归于无效，由于证据确凿，这种官司几乎百打百赢，胜诉几率非常高，这是大多数律师习惯采用的方式。但这样做的问题是：

　　1、本案开庭审理时距离罗XX购买此房产已近三年的时间，三年后房产本身的价值已经远不止当初购买时的价值。如果主张撤销合同，那么法律规定：一旦合同被撤销，则合同无效，罗XX退出房子，被告濠X公司退还房款，这个结果无疑是罗XX不愿意接受的。

　　2、退一步讲，即使罗XX同意放弃这三年的房产增值部分，主张要回当初的房款，但众所周知，现实中催缴欠款是最令人头疼的，一旦在这过程中出现不可预想的情况，例如企业倒闭，抑或是其他情况，很可能罗XX的房款无法要回，使得罗XX赢了判决却输了官司。

　　另一个维护当事人合法权益的诉求就是采用“确权之诉”，主张合同有效，请求法院确认原告罗XX对该房产的所有权。这样做的好处是：

　　1、稳固了原告罗XX本来不安全的所有权，罗XX之前一直占有该房产，但并不享有完整的所有权，甚至其占有的权利都会随时受到威胁，而一旦法院依法确认了 原告罗XX对该房产的所有权，确认了原、被告双方房地产买卖合同的效力，则原告罗XX对房产享有的权利将受到法律的保护，不受任何人侵害，可以安全的行使 所有权。

　　2、基于法院判决，原告罗XX可以通过转让该房产来获取房产增值带来的收益，只有这样才是最大限度的帮助原告罗XX争取合法利益。

　　当 然，由于本案涉及到另一个购房者宋女士的利益，在实际操作中法院很可能会考虑这一因素而对本案进行扩大处理，使得采用第二种方法进行诉讼的胜诉几率没有第 一种那样高，而且还可能会面临着一些潜在的风险，这就需要办案律师的实际经验了。关键在诉讼过程中要尽量避免涉及其他当事人，而是紧紧把握原、被告双方已 发生的法律事实这一主线进行“确权诉讼”：原告买了被告开发的房产，并付清全款，而被告也已经交付了该房屋，鉴于合同主要义务已经履行，所以主张合同成 立，进而要求被告履行附随义务办理房产手续。这一主线的要义在于让法官在审理案件过程中顺着律师的思路进行，那么自然水到渠成，取得最大限度维护原告罗 XX合法利益的理想结果。

　　(孙志涛整理评述)

　　知明办

　　2003年6月26日