【作者：杨姝】

　　自20世纪90年代以来，我国的房地产业蓬勃发展，近两三年更是发展迅猛。常所谓“安居才能乐业”，不管是投资还是自住，购置房产俨然已成为人们生活中的头等大事。

　　现 实生活中，除了商品房以外，还有些职工可以买到单位的职工集资房。相对于商品房的高价位，内部职工集资房可称得上价廉物美。常有些人出于某种特殊原因，借 用内部职工的名义购买此类房屋。在交易过程中引发了一系列的诉讼纠纷。而其中最主要的纠纷就是实际出资人与名义产权人之间的房屋产权争夺。

　　在借名 购买内部职工集资房的情况下，如果名义产权人坚守诚信把购得房屋过户给实际出资人，那么这笔交易算是完满结束，名义产权人与实际出资人各得其所。如果名义 产权人反悔不履行过户手续，那么实际出资人对房屋的权利能否受到法律的保护呢?下面我将站在实际出资人委托代理人的角度来分析其间的法律问题。

　　《物 权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，不动产产权实行登记制度， 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权为准，房屋产权登记在名 义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。但实际出资人与名义产权人之间建立了委托合同关系。名义产权人接受实际出资人的委托，为实际出资人的利 益，以自己名义帮助实际出资人购买内部职工集资房。在此过程中，未披露过实际出资人，故为隐名代理。实际出资人与名义产权人之间存在合同之债。《合同法》 第404条规定：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。据此，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，则 实际出资人可以要求名义产权人移交房屋并协助办理房屋过户手续。《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害 国家利益。(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。(三)以合法形式掩盖非法目的。(四)损害社会公共利益。(五)违反法律、行政法规的强制性规 定。借名购买内部职工集资房并不符合以上当然导致合同无效的任一种情形。内部职工集资房可以看作是单位给内部职工的一种福利，也是职工通过自己的辛勤劳动 所换来的。因此，职工对于这一种福利享有完全充分的处置权。让他人借用自己名义购买内部职工集资房与自己购买后再让于他人的性质是相同的，都是在充分行使 对这一单位福利的处置权。只要意思表示真实，此委托代理合同就当然有效。根据民事活动中的诚实信用原则，名义产权人在合法有效的委托代理合同约束下应当将 房屋转移给实际出资人，并协助其办理好产权过户手续。

　　以上本人仅以实际出资人委托代理人的身份站在维护实际出资人的权益的角度来发表法律意见。如果以名义产权人的角度仍然可以找到抗辩的理由。在此，只能提醒广大市民借名购买内部职工集资房存在非常大的法律风险，在实践中应当三思而后行。