【作者：高红兵】

　　近年来随着房地产交易火暴尤其是二手楼交易最为火暴，然而在深圳其普片采用方式均是以阴阳合同方式进行交易，所谓阴阳合同即买卖双方签定一份真实的买卖合 同此合同是彼此双方真实意思的约定称为阴合同;而买卖双方过户登记时再签定一份买卖合同，此份买卖合同登记价格往往要比之前那份合同低很多，用于递交国土 税务部门办理过户所用即为阳合同。买卖双方之所以采用阴阳合同方式最主要的目的就是为了规避税费，但买卖双方却未必知道采用此种方式可能存在很多的法律风 险。

　　首先，对于卖方来讲可能存在以下风险：第一，因为双方所签的阴合同为真实交易合同，其交易价格要比阳合同高，一旦双方产生纠纷或买方违约情况下，可能导致 合同无效使自身利益首损。根据合同法第52条约定，合同双方恶意串通，损害国家集体或第三者利益的合同无效。而此阴合同正是双方为了规避税费，损害了国家 利益，故可能导致此合同或合同部份条款无效的情行，一旦买方违约则可能难于追究买方责任使自己利益受损。第二，可能导致阳合同代替阴合同，使自己的售楼款 只能按阳合同收取，自己蒙受损失。此种案例在现实生活种也出现过，中央电视台在不久前报道了一个案例，买卖双方通过中介签订了一份总价为160万的房屋买 卖合同，而后又签订了一份90万元的过户买卖合同，最后在双方办理过户后买房只同意按阳合同支付90万的购房款，卖方找到了中介公司，中介公司由于害怕协 助双方签订阴阳合同而受到行政或行业处罚不敢承认其160万的真实合同，最终致使自己蒙受了70万的损失。第三，可能导致在交易完成后，遭到税务部门要求 补交税费的风险。现在在房地产交易中其市场处于卖方市场，故相关税费往往都约定由买方支付全部税费，在交易完成后，一旦税务部门知道其规避偷逃税费的情 况，则会要求卖方补交相关的所得税，所得税可能是阴阳合同差额的20%，而卖方在补交完税费后其补交的税款不一定能向买方追回来。第四，可能存在卖方被追 究刑事责任或受到行政处罚的风险。根据刑法的相关规定，纳税人在偷逃税费数额达到一定标准时则可能被追究相关的刑事责任面临牢狱之灾;在数额较小时也可能 会被税务部门处以相关的行政处罚。

　　其次，对于买方来说可能存在以下风险：第一，在卖方违约的情况下，可能导致合同或合同的部分条款无效，使自身权益无法保障。前面我也提到由于阴阳合同属于 无效或部分条款无效合同，一旦卖方违约，即使买方诉至法院可能也很难追究卖方责任。在现实情况中由于房地产价格一直处于上升过程中，卖方在签署合同后发现 价格又上涨了，往往借助双方所签的阴阳合同为无效合同而于以反悔，此时买方利益可能会很难得到保障。第二，可能导致买方自己违约承担相关损失。对于买方来 讲在房地产交易过程中往往需要借助银行贷款来购买，买方将阴阳合同提交给银行作为贷款审批资料，而后银行不认可此阴阳合同时，可能导致买方银行贷款未能成 功批复或批复后拒绝放款情形，此时如买方无力支付全部购房款则可能面临所交购房定金被卖方没收或被追究其他违约责任的后果。第三，可能导致过户不能或过户 后补交税费的风险。如果阳合同过户价格登记太低会被国土部门，税务部门拒绝办理变更登记;在深圳此前也出现过类似情况，由于过户价格登记太低导致双方不能 完成过户登记;即使双方成功过户，而后被税务部门知道可能会被要求跟卖方一其补交税费。第四，可能会导致自己所购房产贬值的情况，双方采用阴阳合同交易方 式完成交易会导致买方房产证登记价格过低，如在以后交易中不能采用此种方式过户将面临被征收更多税费的风险。第五，可能存在被追究刑事责任或受到受到行政 处罚的风险。尽管缴纳所得税是卖方的事，但依据刑法相关规定，买方因为配合该行为，构成偷逃税费的共犯，如果偷逃数额达到一定标准任可能会被追究刑事责任 或被处于行政处罚。

　　综上所述，在二手楼交易过程中如买卖双方采用阴阳合同交易方式，双方都存在巨大法律风险，一旦出现问题往往很难解决。

　　知明办

　　2011-1-25