【作者:汪腾锋】

　　序 言

　　随着经济体制改革的发展，市场经济进一步繁荣，国民经济的重要支柱产业——房地产市场必将更显繁荣，而且，适逢 中国进行西部大开发的今天，西部必将迎来新的投资开发热浪，地处西部的新疆也必将迎来房地产市场发展的新高潮。同时，伴随着房地产市场的发展，房地产的开 发、买卖、租赁活动中必将出现很多法律纠纷。因此，作为经济发达地区之一的南方广东深圳的律师，我今天在这里将日常律师业务中处理房地产案件普遍出现问题 的一点感受和经验与在座的各位作一汇报、交流，以期相互学习，不断提高。下面着重与各位交流一下房地产买卖合同纠纷和处理此类纠纷时应注意和掌握的问题。 因为房地产买卖合同纠纷涉面之广、数量之多、影响之大都是十分突出的，而且很容易引起社会动荡，形成社会问题，这种现象在深圳乃至整个广东地区都是司空见 惯、屡见不鲜的。

　　一、房地产买卖合同纠纷中容易出现的问题

　　(1)不具备预售资格，提前预售

　　大多数房地产 开发商因建设资金不足，为及早回收建设资金，往往在商品房开发初期，甚至尚未动工之前，未依法取得《商品房预售许可证》，完全不具备预售资格的情况下，就 公然大量地向社会出售商品房，对此，由于小业主客户失于查证，片面的相信开发商的虚假广告宣传，冒然与开发商签订了《认购合同书》，这种认购合同通常又以 内部认购合同的形式规避法律，业主交付了购房定金，甚至预付款之后，在约定交房前后容易产生纠纷。一种是交房前，签约后不久，业主发现开发商不具备预售条 件，另一种是交房期满后，业主才发现。无论何时产生纠纷，这种认购合同都是依法无效的。但在一审诉讼期间，如开发商补办了《商品房预售许可证》，则可认定 购房合同有效，应继续履约(见最高院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第26条);如小业主坚持退房，则必将丧失购房定 金。

　　(2)开发商预售后不能按约交房入伙

　　开发商往往因建设资金不足、内部纠纷、承诺超前等原因导致合同约定的交房期满后 无法交房，出现延期交房，甚至烂尾楼，引发买卖双方产生纠纷。对于延期交房，可依《合同法》等法律法规的规定，诉请判令开发商承担违约责任，同时，可根据 不同情况诉请继续履行合同或解除合同。深圳还制定有《深圳经济特区房地产转让条例》，对此，有更具体的规定：开发商延期90天不能交房，不仅要承担违约责 任，而且业主还可据此要求退房。如属烂尾楼，则只能依法诉请解除购房合同，索赔购房款及违约金。

　　当然，如果开发商不能按时交房确系法定的不可抗力情形，则可免于承担违约责任。

　　(3)不具备入伙条件，提前交房

　　开 发商常常因为商品房工程质量、消防、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础配套设施、其它配套设施或公共设施不完善，而不能及时取得《竣工验收合格证 书》，但开发商又要急于交房避免违约或为了催收剩余售楼款等目的，在不具备入伙条件的前提下匆匆将房屋交付业主使用，引发纠纷。对此，业主可以按合同规定 拒绝入伙，同时，对超过交房期限的，业主可以在交涉无果的情况下依法提起诉讼，进行索赔违约损失。

　　(4)所交房屋货不对板

　　购 房业主入住开发商所交房屋后，常会发现房屋面积、质量、结构、装修、配套及公共设施等方面存在严重出入，货不对板，如面积缩水或超大、质量伪劣、结构改 变、装修残次、配套低劣不全，甚至绿化、环境、采光等欠缺。这些问题，既违背了合同约定，也极大地影响了购房业主居住愿望的实现，遂致纠纷。对此，业主在 交涉无果时，可依法起诉违约索赔或退房索赔。

　　(5)拖延办理商品房产权证

　　由于开发商因为土地使用出让金(或称土地出让 税、地价款)未交清，未取得《竣工验收合格证书》，挪用业主办证资金等其它原因导致虽然房产已交付购房业主入伙使用，但却迟迟未能按合同约定给业主办理 《商品房产权证》，引致纠纷。对此，业主在交涉无果时，可依法向开发商索赔迟延办证的违约金。

　　(6)交房后出现质量及售后服务不善。

　　由 于商品房的质量内在性不易及时发现，在购房业主入住以后较长时间后出现内在质量不善的问题，对此，可以在通常法定的壹年保质期内向开发商追索，如出现售后 服务问题，针对不同情况分别处理：属于原开发商自管物业，则仍向开发商追究;属于专门的物业管理公司管理物业，则可直接向物业管理公司追究。

　　二、律师在处理房屋买卖纠纷时应注意和掌握的问题

　　(1) 查证开发商资质情况、信用情况

　　为 了有效地维护购房业主的合法权益，便于律师代理工作的开发，首先要注意为业主查清开发商所有开发、销售的资质证明是否具备房地产开发资格，有无取得房地产 开发企业营业执照，有无房地产建设工程许可证和房地产开工许可证，有无商品房预售许可证，有无房地产竣工验收合格证等。为此，可能要分别前往开发商企业及 工商部门、国土部门(房管部门)、建设部门，甚至金融部门等调查取证。

　　当然，上述部门及证件的核查并不是一律需要，根据不同阶段发生的案件情况不同，有些只是部分证件的核查，极少数案件需要全部核查。

　　(2) 审查合同条款及核实广告宣传资料承诺事项

　　有 不少开发商企业为了赚取购房款，甚至极少数不良的商人，采取夸大其词、虚假欺诈的手段进行广告宣传，与购房业主签约承诺，而整个房屋销售行为就是一个虚而 不实的骗局，有些仍属于一般违约程度，有少数已达到欺诈的严重违约程度(当然也不排除极少数诈骗犯罪的情况，它不属民事纠纷范畴，又另当别论)。

　　所以，我们律师完全有必要对购房业主的所有购房合同条款、按揭贷款合同条款及广告宣传资料所作的意思表示进行认真审核，对照实际情况确定其违约性质和违约程度，属于普通轻微违约，还是欺诈严重违约，是一般违约，还是根本违约，以便准确地向开发商进行不同追索。

　　(3) 查清房屋买卖合同双方的实际履约情况

　　为了分清事非，明确责任，律师必须查清双方实际履约情况，

　　双方在支付购房款，交付入伙使用，办理房产证，所交房屋实际状况等方面的履行行为、履约时间等具体情况，以及履约其间双方交往中有无其它变更性的协议、承诺、通知、承认等意思表示的文书或具体行为。

　　弄清这些有利于准确判明事非，行使法律追诉时可以准确适度。

　　(4) 明确索赔项目，列明索赔数额

　　由 于房地产买卖纠纷相对情况复杂，违约现象多样，具体进行依法索赔时，每一个案件情况不同，有退房索赔，有违约索赔，退房索赔也存在多种情由，特别是违约索 赔存在着更多的构成原因：其中有质量问题、面积问题;有预售许可证问题、竣工验收合格证问题、房产证问题;有楼层问题、装修问题、配套设施及公共设施 (如：电梯、走道、三通、绿化、环境、会所等)问题、物业管理问题;同时还有银行按揭贷款问题以及公证费及材料费、保险费等问题，诸多问题层出不穷，此类 案件虽有同有异，但具体案情上却是几乎各不相同，有些简单明了，直接列项索赔即可，有些相对复杂的，必须以评估确认额为依据进行索赔。

　　只有认真仔细地弄清房屋交易合同纠纷所可能涉及到的索赔项目、索赔金额，才能最大地保护受害业主的合法权益。

　　(5) 诉讼程序上须注意的问题

　　大多数房地产买卖合同，都存在着分期付款、银行按揭贷款

　　的 问题。为此，购房业主在退房索赔时应特别注意到贷款银行的权益问题，应一并处理按揭贷款合同，因按揭贷款合同情况特殊，它不同于单纯的信用贷款合同，而是 以房屋买卖合同为前提为主合同的从合同。故此，在司法实践中应将银行列为第三人，请求人民法院在解除购房合同的同时一并解除按揭贷款合同，由人民法院判决 同时解除按揭贷款合同，责令被告房产开发商直接将银行代付的部分购房款及按揭利息归还贷款银行，以免事后累讼。否则，银行因权利受侵害又要另诉业主和开发 商，追讨按揭贷款。

　　三、案例简析

　　(1)钟庆光的“嘉汇新城”案

　　(2)张旭的“名仕阁”案

　　(3)王星、麦志坚的“京隆苑”案

　　(4)黄晓玲的“温莎广场”案

　　(5)龚文庆的“新港鸿”案

　　综 上所述，我们律师在办理房地产买卖合同纠纷时只要认真做好调查取证，审查合同及相关购房资料，分清履约事非责任，认真核定索赔事项、索赔金额，详细查阅法 律法规，理清诉讼主体，则依法索赔，肯定能为购房业主取得理想的诉讼结果，做到有效地维护委托人的合法财产权益。

　　以上汇报交流，纯属本人一管之见，仓促之间难免错漏，最后，敬请领导及各位律师同仁不吝指正。谢谢!

　　广东知明律师事务所

　　主任：汪腾锋 律师