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房产证上署名引起的法律思索

  【作者:张青平】

  结婚的头等大事莫过于房子了,两人要在法律的庇护下、在同一个空间开始更长久的生活,但是房子住进去了,问题也随之而来,究竟这套房子算谁的?房产证上该怎样写名字比较合适?这些问题稍有不慎便会造成经济损失。

  署 名与产权的关系,由于我国采取的是物权登记制度,登记在谁的名下就是谁的财产。因此,署名是一个相对很重要的事情,更涉及利益。谁出首付、如何还贷、署谁 的。《物权法》第6规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依法进行登记。第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效 力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时 发生效力。第十六条规定,不动产登记薄是物权归属和内容的根据。第十七条,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现在共同财产的认定是以财产获 得的时间婚前或婚后获得来确定,婚前获得的财产,始终归个人所有。下面分析几种情况,希望能给大家提供一些帮助。

  一、如果婚前的房产,一方全款支付,那么婚后也属于个人的婚前财产。

  二、婚前买房,婚后还贷

  1、如果房产时婚前一方付首付,婚后贷款支付余款,则房屋产权归该一方所有(即使在婚后用共同财产支付了剩余的购房款,也不影响房屋产权的归属)。只是在这种情况下,另一方有权就婚内所还贷款的一半主张权利。至于婚内房产增值部分的划分并无明文规定。

  2、○1要是父母赞助的首付,最好作为按份共有的共有人,写在房产证上,并注明比例。

  ○2 如果配偶一方不同意落父母的名字,父母的赞助只能作为赠与的话,最好附上赠与的条件,比如,接受赠与的条件是两人的婚姻关系必须存在。这样的条件限制最好是书面形式的。这样一旦两人离婚,赠与存在的条件消失,则可以把这笔钱要回来。

  ○3、 由于是共同财产,所以立遗嘱处分的时候只能处分自己所有的部分,不能把其他人所有的部分处置掉。比如张某立遗嘱就只能处理房产现值的一半,而不能把配偶的那一半也处理掉。

  二、 未领取结婚证而以夫妻的名义共同生活

  这种情况下,两人在共同生活期间购买的房产算共同财产,分居时可以分割,但是由于两人没有进行结婚登记,所以两人都不能继承对方的财产。

  三、 婚后夫妻一方背着另一方将房产出售

  如果房产是双方共有的,但是房产证上写着某一方的姓名,有可能出现这种情况。由于物权法对善意第三人的保护,这种情况非常有可能造成另一位共有人的损失。夫妻关系存续期间一方转卖房屋是否无效,要从以下几个方面衡量:

  其一,购房方是否主观存在恶意,比如,是否系夫妻一方亲属、同事、足以知道售房一方的婚姻状况;

  其二,是否支付了市场对价。若以明显低于市场价格购房,一是显失公平,二是难以体现购房方属善意取得;

  其三,是否办理完毕过户手续。若已办理完毕过户手续,交易行为已完成,对于法院结合案情考虑定案结果是有一定影响的。

  1、要避免这种情况,最好的方法就是在房产证上写两个人的名字,这样不征得两人的同意就无法办理过户手续,否则房管部门就属于违规操作。

  2、如果能证明共有人与他人恶意串通,则房产需要返还,所以如果有此怀疑的话应当尽量举证。

  2009年 10月5日


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