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“居者有其屋”之居住权制度
什么是居住权?
居住权是指以居住为目的,对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权是本次民法典物权编中新增加的用益物权,也是本次民法典的一大亮点。设立居住权是为了解决现在社会上部分人群的居住需要,能够完善住房保障体系,提高房屋的效率,有助于应对社会老龄化,实现“居者有其屋”的目的。

“居者有其屋”之居住权制度 
 
想要成立居住权,以下几点要注意:
1. 居住权的意义:仅为满足生活居住的需要。居住权人只有居住权利,没有继承或转让的权利,除非当事人另有约定。
 
2. 居住权的设立:书面合同 + 居住权登记
书面合同:当事人双方应采用书面形式订立居住权合同,
居住权登记:当事人双方应向登记机关申请居住权登记,居住权自登记时设立。由此可以看出,居住权是必须要登记的。由于居住权是建立在房屋这种不动产之上的,居住权的存在可能会影响房屋的使用、买卖、租赁或抵押,因此居住权是需要进行公示的。
 
3. 居住权的期限:当事人可自行约定,无约定视为居住权人死亡时,居住权消灭。当事人可以约定5年、10年、20年甚至终生都可以,如果终生有效,即居住权人死亡时,居住权才消灭。居住权届满,当事人应当办理注销登记
 
4. 居住权的费用:原则上是无偿的,当事人另有约定除外。
 
5. 新的房屋所有权人不得提前解除居住权。无论原房屋所有权人是买卖还是赠与,亦或是子女继承,新的房屋所有权人都不能因此解除原居住权人的居住权。从此可见,居住权是相对稳定的一项权利,除非到期届满,否则任何人都不能提前解除。
 
6. 居住权不得转让买卖,居住权人的子女也不能继承。


“居者有其屋”之居住权制度 
 
居住权与租赁的区别
1. 从性质来看,居住权是用益物权,租赁是债权。这一点本质就决定了居住权是较为稳定的权利。
 
2. 从可约定的最长时间来看,居住权最长可约定终生,租赁关系的最长约定只能20年。
 
3. 从费用来看,居住权原则上是无偿的,如果当事人另有约定除外,而租赁一般都是有偿的。
 
4. 从权利的转让来看,居住权人没有转让买卖的权利,而租赁中的承租人在经过出租人的同意之后,是可以将房屋再次转租的。
 
5. 从权利的稳定性来看,居住权不受房屋转让买卖影响,而租赁关系享有“买卖不破租赁”的原则。由此可以看出,二者都不会因所有权变动而产生影响。
 
 
居住权可能带来的弊端
综上所述,似乎居住权带来的是一片安居乐业的景象,但结合现实仔细想想,就会发现居住权可能也会带来不少问题。
 
1. 对房屋买卖影响最直接。在此之前,房屋买卖时一般查看不动产登记簿上的房屋所有权人,该房屋是否有租赁、抵押的情况存在。然而居住权出现了,将来买卖房屋时还要查看房屋上是否有居住权,一旦存在,这意味着在某一段时间内,房屋买受人对该房屋的占有使用是受限的。这无疑大大增加了房产的交易难度。
 
2. 房屋的附属权益归谁?现今社会,尤其是发达城市,房屋不仅仅是解决居住问题,还与社保、学位和落户有关。通常来说,由于房屋所有权人长期居住于该房屋,因此房屋所有权人享受该房屋的附属权益。但现在居住权将房屋的居住与所有权剥离了,那么享有居住权的人是否也可以同时享有这些附属权益呢?
 
3. 老赖可能借居住权来逃避债务。如果老赖的房屋可能被法院强制执行,那么老赖就可以通过在房屋上设立一个居住权。基于转让买卖不影响居住权,法院在执行该房产时将会面临困难。第一,法院查封时,是否要将居住权人赶出去。第二,强行拍卖时,因为有居住权,拍卖的价格、方法是否会有改变。


“居者有其屋”之居住权制度 
 
笔者观点
住房问题,是现代社会最根本,最重要的问题。不仅关乎民生、经济,甚至与社会、政治也密不可分。解决住房问题不仅是满足百姓的基本生活需要,也有利于维护社会的稳定。其实解决“居者有其屋”的并不是所有权,而恰恰是居住权。
 
笔者认为居住权的设立,是十分符合现状的。但也正因这是一个全新的权利,社会上与其配套的相应措施还不够完善。可以看出,目前民法典对居住权的法条规定大部分都依据当事人自行约定,具体事项的可变性太大,作为一项物权来说,过多掺杂当事人的意思自治其实不利于物权本身的定性。
 
居住权从所有权中分离,在法理角度来看,居住权和所有权在物权上是平等的。其好处是居住权不能被所有权随意打破,弊端是这样“强大的”居住权实际上会影响所有权。居住权制度的确有利于实现物尽其用,从而解决一些社会问题。但法律光有立法是不够的,更多细节方面还需要立法机关进一步明确和解释,只有落到实处的法律,才是有意义的法律。同时,居住权的设立,也可能带来新生行业,一切都是有利有弊,在面对社会变化之时,我们也要做好随时解决问题的准备。


“居者有其屋”之居住权制度


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