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一房二卖怎么办？预告登记来防范

综合整理自：长江日报、新华网

一房二卖的问题在现实生活中时常发生。在前不久通过的《民法典》和自然资源部、国家税务总局、中国银保监会联合出台的《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》中，前者明确了预告登记制度，后者提出我国将加紧全面落实预告登记制度。这个制度不仅有其独特的法律意义，可以有效缓解一房二卖的现象，还可以更好的保障债权实现、维护不动产交易秩序。

案情回顾
早在2001年，李某在某小区一次性购买了3套房屋。由于李某个人原因，这三套房屋虽然由开发商交付给了李某，但却一直没有办理不动产产权证。这些年，这三套房屋也一直由李某实际居住和出租。

2019年，李某的儿子看上了一套学区房，于是便和李某商量将之前的一套房屋卖掉，可就在李某与房屋新买主办理房屋过户时却发现，这套房产竟然不在自己名下，而是在别人名下。李某对此十分不解，怎么自己买了快20年的房子竟然不是自己的呢？

相关法律法规
《民法典》
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》
八、全面实施预告登记。落实预告登记制度，率先实现网上办理，积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸登记端口，进一步简化办理流程，缩短办理时间，便民利企，防止“一房二卖”，维护购房人合法权益，协同防范金融风险，支撑强化税收征缴和房地产市场调控。对预售商品房全面开展预告登记，积极推进存量房预告登记，办理预告登记的在办理转移、抵押登记时，不再重复收取材料，缩短办结时限。不动产登记机构应当主动将预告登记结果推送银行业金融机构和税务部门，银行业金融机构应当依据预告登记结果审批贷款，预售商品房未办理预告登记和抵押预告登记的，银行业金融机构不得审批发放贷款。税务部门可以运用预告登记结果开展税款征收相关工作。具备条件的地方，可以将预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记、转移预告登记与抵押预告登记、预告登记转本登记合并办理。

笔者观点
预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。

在本案中，李某由于个人原因无法及时办理产权登记，而后李某的房屋便被开发商“一房二卖”。在这种情况下，李某当时应该拿着身份证及登记备案的商品房预售合同原件到不动产登记部门申请预告登记。在完成预告登记之后，未经预告登记权利人李某的同意，该不动产不会发生物权变动的效力。这样一来，李某的房子也就不会被开发商“一房二卖”了。

笔者提醒，如果权利人在预告登记之日起九十日内不申请不动产登记的，预告登记就会失效。因此，保护自己的利益也必须及时、主动。

预告登记制度是民法中权利不得滥用原则及诚实信用原则的具体体现，可以有效避免“一房二卖”的问题发生。实施预告登记制度，赋予债权请求权以物权的对抗力，有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值趋向。

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