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因房屋涨价,开发商把自己给告了
综合整理自:中国法院网
 
案情回顾
2014年1月,A开发商与小刘签订《商品房买卖合同》,购房款为67余万元,小刘已全额支付。A开发商以该房屋并未取得商品房预售许可证为由,向法院起诉请求确认购房合同无效。小刘主张,对商品房预售的规定为“管理性规定”而非“效力性规定”,不应影响合同效力。


因房屋涨价,开发商把自己给告了 
 
相关法律法规
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
 
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条
合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。
 
《中华人民共和国合同法》第五十二条 合同无效的法定情形
有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
 
 
法院观点
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,原、被告签订的《商品房买卖合同》所涉房屋至今未取得商品房预售许可证,依法应认定为无效。
 
而被告所称的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,规定“强制性规定”是指“效力性强制性规定”,是专指依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效时应遵循的基本原则。而未取得商品房预售许可证的情形下预售合同无效,已由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条作出了明确的司法解释,审理此类案件认定商品房销售合同是否有效应依据该司法解释的规定。因此,被告的主张不能成立。双方的购房合同无效。被告因合同无效造成的损失可另行进行主张。


因房屋涨价,开发商把自己给告了 
 
笔者观点
本案双方当事人签订商品房买卖合同时,A开发商未取得商品房预售许可证明,且涉案房屋至今仍未取得商品房预售许可证明,根据上述司法解释规定,A开发商与小刘签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。
 
另外,《城市房地产管理法》第四十五条对商品房预售的规定是“管理性规定”,不属于“效力性强制规定”,对于未取得预售许可证而预售商品房的只承担行政责任,而不影响预售合同本身的效力。但未取得商品房预售许可证的情形下预售合同效力,已由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条作出了明确的规定,所以笔者认为依据该司法解释的规定判决认定涉案商品房买卖合同无效,并无不当。
 
可见,最终是否取得预售许可证对于法院最终认定购房合同的效力具有一定影响。购房者无法预料开发商事后能否取得预售许可证,加上法院对于此类案件的裁判结果可能存在差异,为了避免自身权利受到损害,购房者在买房前应当仔细检查包括预售许可证在內的重要文件,防患于未然。


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