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租房人看这里!下个月,这些新规就要实施了
综合整理自:山东高法
 
“居者有其屋”一直以来都是我国的国计民生之根本,也是对人权的一项重要保障,国家一直非常重视人民群众的居住问题,一方面强调“房屋的居住属性”,要物尽其用,打击炒房行为;一方面通过法律保障租房人的居住权益。


租房人看这里!下个月,这些新规就要实施了 
2021年1月1日,现行《合同法》将被废除,《民法典》将取代其地位。其中关于房屋出租的法律规定做出了多项重大的修改,这些修改不仅更贴合我国现代社会的发展实况,也更加有利于保障租房人的居住权益,同时还兼顾了出租人的权益。

租房人看这里!下个月,这些新规就要实施了 
 
一、设立居住权的房屋不能租!
相关法条
《中华人民共和国民法典》第三百六十九条  
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
 
笔者观点
根据上述法条,除当事人另有约定,否则设立居住权的房屋不得再租赁,这也意味着即使签订了租赁合同也会被认定为无效。
 
由于居住权是《民法典》新提出的权利,在此之前并未出现过,因此以前租房也无需注意居住权问题。但从明年1月1日起,在签订房屋租赁合同时,要小心该房屋是否存在居住权,为了更好地保障租房人的权利,也可以在租赁合同中写明“该房屋未设立居住权,且在租赁期间亦不得设立居住权。”
 
 
二、出租人发现房屋被转租应及时提异议,时间仅为6个月
相关法条
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条  
承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
 
《中华人民共和国民法典》第七百一十八条  
出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。
 
笔者观点
根据上述法条,租客是可以经过房东的同意之后,将房屋转租给第三人的。如果房东不同意该转租行为,而租客自行转租的,房东可以解除与租客之间的租赁合同。
 
由于权利人应当积极行使自己的权利,不应消极对待,所以如果房东不同意该转租行为,则应该在其知道或应当知道该转租行为之日起的六个月内提出异议。否则,将视为房东同意该转租行为。所以,如果房东们遇到了此类情况,一定要尽早提出异议,否则可能权利就在等待中流失。
 
 
三、房屋权属有争议或被查封,可以退租
相关法条
《中华人民共和国民法典》第七百二十四条  
有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:
(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;
(二)租赁物权属有争议;
(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
 
笔者观点
房屋所有权是一项不可忽视的权利,它是一个合法合理的租赁权的坚实基础。一般来说,租客租赁房屋,其目的就是为了让自己有一个居住的地方。如果房屋的所有权有争议或不完整,那么租客一定会深受其害。因此,即使租客已经签约入住,但只要房屋所有权存在上述三种情况,租客也可以解除租赁合同,以保障自己的权利。
 
 
四、租房人享有优先租赁权
相关法条
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条  
租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
 
笔者观点
一般来说,租房人都不太愿意搬家:一是搬家特别辛苦;二是会增加很多成本和费用。
 
但是现实生活中经常会发生租赁合同到期后,房东告诉租房人,我不想再租给你了,租房人只能到处去找新的房源。虽说交易自由,但当租客与第三人以同等条件承租时,租客享有优先承租权。
 
 
五、近亲属的购买权优先于租房人,租房人的优先购买权受到限制
相关法条
《中华人民共和国民法典》第七百二十六条  
出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
 
笔者观点
以往《合同法》仅规定了房东在出售房屋时,租客享有优先购买权。这必然导致一个问题:如果房东想将房屋过户给自己的孩子、父母,却需要征求租客的意见,因为租客有优先购买权。特别是低价卖给自己的兄弟姐妹,租客也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗产生了巨大的冲突。
 
这次法律做了重大修改:房屋按份共有人行使优先购买权或者房东将房屋出卖给近亲属的,租客不享有优先购买权。另外,即使租客在享有优先购买权的情况下,也应当在15日内明确表示自己要购买该房屋的意愿,否则视为放弃优先购买权。


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