无权处分卖房屋，善意取得三步走-知明热评-广东知明律师事务所官网

无权处分卖房屋，善意取得三步走

综合整理自：山东高法

案情回顾
周男与罗女系夫妻关系，2012年2月8日，周男与罗女到民政局办理了离婚手续，约定将夫妻关系存续期间所购买的房屋一套归罗女所有，该房屋仍登记在周男名下，没有办理房产转移手续。

2014年1月21日，罗女突发疾病死亡。2015年7月6日，周男将诉争房屋出卖给唐某刚，并签订了房屋买卖合同，该合同已履行完毕，房屋产权也已转移至唐某刚名下。周某丽是周男和罗女的女儿，周某丽以诉争房屋为母亲罗女所有，母亲罗女去世后，该房产应为其个人所有为由，起诉至法院，请求判令唐某刚返还房屋。

法院观点
法院认为，本案周男出售给唐某刚的房屋系原告之母罗女所有，被告出售房屋的行为系无权处分。但本案中，争议房屋产权登记在被告周男名下，唐某刚有理由相信周男对该房屋有所有权、处分权，并且该房屋的出卖价并不低于市场价格，房屋也已经依法登记在第三人唐某刚名下，符合善意取得的构成要件，唐某刚依法善意取得房屋的所有权。

最终，法院判决驳回原告周某丽的诉讼请求。

《中华人民共和国民法典》
第三百一十一条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

第三百一十三条
善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

笔者观点
善意取得是指在动产或者不动产的转让中，出让人并非该动产或者不动产的所有权人，但受让人有理由相信该出让人有权处分该动产或不动产，受让人支付合理的价款，并且动产完成了交付，不动产已经完成了转让登记的，受让人仍然可以取得该动产或不动产的所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得制度是基于占有、登记的公信力，对于动产来讲，可以信赖其占有人即所有权人，对于不动产来讲，可以信赖登记的权利人即所有权人，受让人基于对占有、登记的信赖所进行的交易应当予以保护，即便事实上出让人并非该动产或不动产的所有权人，但善意的受让人仍然可以取得该动产或不动产的所有权。善意取得制度在一定程度上是对所有权的限制，因为原所有权人无法向善意受让人追回财产，但是为了维护交易安全，降低交易成本，善意取得制度是必须存在的。

善意取得是所有权取得的一种特殊情况，是对所有权的限制，因此法律对于善意取得的构成要件进行了明确的规定，只有符合法律规定的条件，才能认定构成善意取得。《民法典》第311条规定了善意取得的条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。

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