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物业擅调收费不合法,业主拒绝支付维权益
综合整理自:山东高法
 
案情回顾
天华物业公司系映象小区的物业公司,赵某系该小区业主。2012年11月2日,双方签订物业管理服务协议,该协议约定了双方的权利和义务,约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等事项;但该协议未约定合同变更、终止等事项。


物业擅调收费不合法,业主拒绝支付维权益 
 
2018年9月28日,天华物业公司在映象小区张贴《物业费用调整公告》对物业费做出调整。
 
2018年10月至12月,天华物业公司在映象小区发放《天华物业有限公司费用调整征求意见表》征求意见。
 
2019年1月1日起,天华物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用,因赵某拒交,天华物业公司提起诉讼。审理中查明,映象小区(一期),共有370户业主,建筑面积为48600多平方米,该小区未成立业主委员会。天华物业公司在为映象小区提供物业服务期间,对公司收益和支出情况未向该小区业主进行公示,该小区物业服务费用调价的相关事宜,天华物业公司也未向政府有关物价部门备案。


物业擅调收费不合法,业主拒绝支付维权益 
 
 
法院观点
物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项。本案中,案涉小区尚未成立业主大会并选举业主委员会,应当由当地居委会代行业主委员会职责,在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,与广大业主充分协商,对物业服务费的调整进行充分调查,广泛征求全体业主意见,并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告,再经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可,并同意上调小区物业费的情况下,进行物业管理费的调整。
 
法院认定其未经充分协商,驳回了天华物业公司调价部分的诉讼请求。
 
物业擅调收费不合法,业主拒绝支付维权益 
 
《中华人民共和国民法典》第九百四十三条
物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
 
 
《物业管理条例》第十一条
下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
 
 
 
住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条
因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。
 
 
笔者观点
物业公司的服务是为了方便业主对小区进行更好的管理使用,但物业公司始终与业主是合同关系,所以物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业公司应当依据合同约定提供物业服务并收取物业服务费用,业主也应当按照合同支付相应费用。但如果是物业公司收取合同约定以外的费用,缺乏合同依据,不应当支持。
 
市场变化可以理解,但如果物业服务需要上调价格,那应当按照相关规定严格执行。由于物业费涉及广大业主利益,所以物业服务企业应当与业主委员会充分讨论协商,并经业主大会同意。即使是没有成立业主大会的,也需经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。否则,则因调整程序不合法,不能得到法律的支持。


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