在楼市调控政策频繁调整的背景下，“首套房卖了再买是否算二套房”成为许多家庭置换房产时的核心疑问。2025年，全国多地继续执行“认房又认贷”政策，但部分城市已出台差异化细则。本文结合最新政策与典型案例，为您解析二套房认定的关键规则。

　　一、二套房认定的核心标准：全国政策框架

　　根据2025年最新政策，二套房认定主要依据以下三大维度：

　　贷款记录

　　全国范围：若家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)在全国范围内有住房贷款记录(含公积金贷款)，即使首套房已出售，再购房仍可能被认定为二套房。

　　特殊情形：部分城市(如北京)规定，若首套房贷款已结清且房屋已出售，再购房可按首套房政策执行。

　　房产登记

　　全国范围：若家庭成员在拟购房城市拥有住房(以不动产登记为准)，再购房即算二套房。

　　特殊情形：部分城市(如上海)规定，若首套房已出售且无其他住房，再购房可按首套房政策执行。

　　购房资格

　　限购城市：如北京、上海、广州、深圳等，需结合户籍、社保/个税缴纳年限等综合判断。例如，非京籍家庭在北京购房需连续缴纳5年社保，即使首套房已出售，仍需满足限购条件。

　　二、典型城市政策差异：首套房出售后的认定规则

　　北京：贷款记录影响大

　　若首套房有贷款记录(无论是否结清)，再购房需执行二套房首付比例(普通住宅60%，非普通住宅80%)。

　　若首套房全款购买且已出售，再购房可按首套房政策执行(首付35%)。

　　上海：房产登记是关键

　　若首套房已出售且无其他住房，再购房可按首套房政策执行(首付35%)。

　　若首套房有贷款记录但已结清，再购房首付比例为50%(普通住宅)或70%(非普通住宅)。

　　广州：政策相对宽松

　　若首套房已出售且无贷款记录，再购房可按首套房政策执行(首付30%)。

　　若首套房有贷款记录但已结清，再购房首付比例为40%。

　　深圳：结合贷款与房产登记

　　若首套房已出售且无其他住房，再购房可按首套房政策执行(首付30%)。

　　若首套房有贷款记录但已结清，再购房首付比例为50%。

　　三、特殊情形：首套房出售后的二套房认定

　　首套房全款购买且已出售

　　全国多数城市：再购房可按首套房政策执行。

　　典型案例：张某在杭州全款购买首套房，2025年出售后再购房，首付比例从60%降至30%。

　　首套房有贷款记录但已结清

　　全国多数城市：再购房需执行二套房首付比例。

　　典型案例：李某在北京首套房贷款已结清，2025年再购房首付比例为60%(普通住宅)。

　　首套房出售但家庭名下仍有房

　　全国范围：再购房仍算二套房。

　　典型案例：王某在上海出售首套房，但配偶名下另有住房，2025年再购房首付比例为50%。

　　四、政策趋势：差异化调控与“认房不认贷”试点

　　部分城市试点“认房不认贷”

　　2025年，成都、武汉等城市试点“认房不认贷”政策，即仅核查拟购房城市的住房情况，不追溯全国贷款记录。

　　典型案例：赵某在成都首套房已出售，2025年再购房可按首套房政策执行(首付30%)，即使其在外地有贷款记录。

　　支持改善性需求的政策倾斜

　　部分城市(如南京)规定，若首套房出售且无其他住房，再购房可享受首套房利率优惠(LPR-20BP)。

　　五、实操建议：如何降低二套房认定风险?

　　出售首套房后及时过户

　　确保首套房产权已转移至买方名下，避免因产权未过户被认定为“名下有房”。

　　结清首套房贷款

　　若首套房有贷款，建议在出售前结清贷款，避免因贷款记录被认定为二套房。

　　关注城市政策差异

　　限购城市(如北京、上海)政策较严，非限购城市(如部分二三线城市)政策较松。

　　合理利用政策窗口期

　　部分城市在楼市低迷期会出台“认房不认贷”或“首付比例下调”政策，可抓住时机置换房产。

　　结语

　　首套房卖了再买是否算二套房，需结合贷款记录、房产登记与城市政策综合判断。2025年，全国多数城市继续执行“认房又认贷”政策，但部分城市已出台差异化细则。购房者需提前了解政策，合理规划置换路径，以降低购房成本。