商铺买卖涉及金额大、法律关系复杂，一旦合同存在漏洞，可能引发产权纠纷、经济损失甚至诉讼风险。本文结合《民法典》及相关司法实践，为您解析签订商铺买卖合同时需防范的五大核心法律风险，并提供实操建议。

　　一、合同主体资格风险：防范“无权处分”与“虚假身份”

　　卖方身份审查

　　风险点：若卖方非商铺所有权人(如代理人无授权、共有权人未签字)，可能导致合同无效。

　　防范措施：

　　要求卖方出示产权证、身份证原件，核对信息一致性。

　　若卖方为代理人，需提供公证授权委托书;若为共有财产，需全体共有权人签字。

　　典型案例：张某与李某签订商铺买卖合同，后发现李某仅为共有人之一，其他共有人未同意出售，法院判决合同无效。

　　买方资质审查

　　风险点：买方若不具备购房资格(如限购城市户籍、社保未达标)，可能导致合同无法履行。

　　防范措施：

　　提前核查当地限购政策，要求买方提供购房资格证明(如社保记录、户籍证明)。

　　在合同中约定“若因买方资格问题导致交易失败，买方需承担违约责任”。

　　二、商铺权属风险：防范“产权瑕疵”与“权利限制”

　　产权证核查

　　风险点：商铺存在抵押、查封、共有权纠纷等，可能导致无法过户。

　　防范措施：

　　要求卖方提供最新不动产登记簿，核查抵押、查封、异议登记等信息。

　　在合同中约定“卖方保证商铺无产权纠纷，否则需赔偿买方全部损失”。

　　租赁关系处理

　　风险点：若商铺已出租，买方可能面临“买卖不破租赁”的法律风险(即需继续履行原租赁合同)。

　　防范措施：

　　要求卖方提供租赁合同，明确租赁期限、租金标准及承租人放弃优先购买权的声明。

　　在合同中约定“若因租赁关系导致买方损失，卖方需承担赔偿责任”。

　　三、合同条款风险：防范“条款缺失”与“表述模糊”

　　核心条款完备性

　　必填条款：商铺位置、面积、用途、产权证号、交易价格、支付方式、税费承担、交付时间、违约责任。

　　风险点：条款缺失可能导致争议(如未约定税费承担方，可能引发额外支出)。

　　防范措施：

　　参照当地房管部门示范文本，确保条款全面。

　　明确约定“税费由买卖双方按法律规定各自承担”。

　　违约责任明确化

　　风险点：违约责任约定模糊(如仅写“违约方承担责任”)，可能导致索赔困难。

　　防范措施：

　　约定具体违约金比例(如“逾期交房每日按总房款0.05%支付违约金”)。

　　明确约定“若一方违约导致合同解除，需赔偿对方全部损失(包括律师费、诉讼费等)”。

　　四、交付与过户风险：防范“交付不符”与“过户拖延”

　　交付条件明确化

　　风险点：交付时商铺存在质量问题(如漏水、结构损坏)或附属设施缺失(如消防设备)。

　　防范措施：

　　在合同中约定“卖方需保证商铺符合交付标准，否则买方有权拒收并要求赔偿”。

　　交付时共同签署《商铺交接确认书》，明确设施设备清单及现状。

　　过户时间节点化

　　风险点：卖方拖延过户(如因房价上涨反悔)，可能导致买方无法取得产权。

　　防范措施：

　　约定具体过户时间(如“合同签订后30日内办理过户”)，并明确逾期过户的违约责任。

　　采用“资金监管”模式，将房款支付与过户进度挂钩。

　　五、税费与费用风险：防范“额外支出”与“费用转嫁”

　　税费承担明确化

　　风险点：未明确约定税费承担方，可能导致买方承担额外支出(如增值税、个人所得税)。

　　防范措施：

　　在合同中明确约定“本次交易产生的税费由买卖双方按法律规定各自承担”。

　　提前咨询当地税务部门，估算税费成本并纳入预算。

　　物业费用清算

　　风险点：卖方未结清物业费、水电费等，可能导致买方承担欠费。

　　防范措施：

　　在合同中约定“卖方需结清交付前的物业费、水电费等，否则买方有权从房款中扣除”。

　　交付时与物业公司共同确认费用结算情况。

　　六、争议解决风险：防范“诉讼成本高”与“执行难”

　　争议解决方式约定

　　风险点：未约定争议解决方式，可能导致诉讼成本高、周期长。

　　防范措施：

　　优先选择仲裁(如“因本合同引起的争议，提交XX仲裁委员会仲裁”)，仲裁一裁终局，效率更高。

　　若选择诉讼，明确约定管辖法院(如“向商铺所在地人民法院起诉”)。

　　担保措施落实

　　风险点：卖方违约后无财产可供执行，导致买方胜诉难兑现。

　　防范措施：

　　要求卖方提供担保(如房产抵押、第三方保证)。

　　在合同中约定“若卖方违约，买方有权就担保财产优先受偿”。

　　结语

　　签订商铺买卖合同需防范五大风险：主体资格、权属瑕疵、条款缺失、交付过户、税费费用及争议解决。通过事前审查、条款细化、资金监管及担保措施，可最大限度降低法律风险。建议委托专业律师起草或审查合同，确保交易安全。