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疫情期间,商业租户能否要求减免租金?
疫情期间,商业租户能否要求减免租金?

在新型肺炎疫情防控期间,很多经营场所被强制停业,很多商业租户即使没有被强制停业,也因为客流量锐减导致收入锐减。在这种情况下,各地有关部门或组织、协会等相继发出致业主、房东的减免租金倡议书。此倡议书一出,一批房东、租客就开始争论起来了,租客说减免租金是义务,房东却说减免租金是情分。那么,疫情期间,商户租金是否应当减免呢?对此,知明律师为您分析:
 
一、减免租金的法律依据
 
减免租金本质上属于合同的变更。《合同法》并未明确规定疫情影响房屋使用而减免租金的情形。根据以往的判例,法院因为疫情原因判决减免租金主要基于以下几种理由
 
1、情势变更
 
(1) “情势变更”是指:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
 
(2)在程序上,当事人需向人民法院起诉,提出适用“情势变更原则”以变更或解除合同。法院不能主动适用,且法院内部审批程序严格,适用标准严格。
 
(3)情势变更原则确立的法理基础为“公平原则”。这主要指当合同履行过程中客观情况发生重大变化,导致双方利益失衡,显失公平的,根据“情势变更原则”,法院可以适用公平原则重新对双方利益进行调整。
 
适用情势变更原则,并非直接免除租金,而是根据公平原则,合理调整出租方和承租方的利益关系,共同承担不利后果。但法院对于情势变更原则的适用持谨慎态度,适用程序较为严格,适用情势变更原则减免租金的诉讼主张能否得到法院支持,存在较大不确定性。
 
2、公平原则
 
根据《民法总则》及《合同法》有关规定,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。另外,最高人民法院于2003年“非典”疫情期间发文规定:由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。该文件虽已失效,但其体现的法律精神仍可借鉴。
 
3、不可抗力
 
(1)不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。最近,全国人大常委会法工委认为:此次新型肺炎疫情,对于因政府采取疫情防控措施而不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
 
(2)不可抗力的法律后果:
 
因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。因不可抗力不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。
 
(3)最高人民法院在2003年“非典”疫情期间发文规定:因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定(注:即不可抗力的规定)妥善处理。此次新型肺炎疫情与2003年“非典”疫情类似,相关法律精神也可借鉴。
 
因不可抗力能否减免租金,要看不可抗力是否导致合同无法履行。如因政府及有关部门采取防治疫情的措施而导致房屋无法使用或根本影响租赁合同继续履行的,当事人可以主张减免租金。
 
二、知明律师提醒在新型肺炎疫情期间,租户若要争取减免租金则须关注以下事宜
 
1、查找租赁合同中是否有约定关于情势变更、不可抗力情况下减免租金的约定,若有,则可作为与房东协商的依据;
 
2、有政府或其他部门对租户采取防治与疫情措施强制停业的,租户要搜集并保留相关文件、证据;
 
3、搜集并保留商户经营收入锐减的证据;
 
4、在租金支付期限届至之前,尽可能早地向房东提出减免租金的申请;
 
5、如协商不成,尽快向法院起诉。
 
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