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房屋买卖违约纠纷如何处理?

  房屋买卖违约纠纷如何处理?广东知明律师指出,房屋买卖违约纠纷是属于合同纠纷,当事人可以通过协商、申请仲裁、提起民事诉讼等的方式处理纠纷。下面一起来看看相关内容的详细介绍。

  房屋买卖违约纠纷如何处理?

  《中华人民共和国民事诉讼法》

  第三条 适用范围

  人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼,适用本法的规定。

  第一百一十九条 起诉条件

  起诉必须符合下列条件:

  (一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

  (二)有明确的被告;

  (三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

  (四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

  第一百二十条 起诉形式

  起诉应当向人民法院递交起诉状,并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的,可以口头起诉,由人民法院记入笔录,并告知对方当事人。

  《中华人民共和国仲裁法》

  第二条 平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。

  房屋买卖合同的违约责任如何承担

  商品房买卖合同的违约责任的承担方式,是指商品房买卖合同当事人依照法律法规等的规定及合同约定,在出现违约行为时应当承受的制裁方式。商品房买卖合同的签约双方,尤其是买受人在签订合同时应该注意,在合同中一定要注明双方的违约责任内容及承担方式,这样,一旦日后发生纠纷,守约方即可以此为依据较为有力的维护自己的合法权益。另外,违约责任并不是一定不变的,商品房买卖合同当事人亦可在违约以后,再行约定采取合适的补救措施。1我国《合同法》规定的承担违约责任的方式有:继续履行、采取补救措施、赔偿损失、修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬、双倍返还定金、支付违约金等。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干 问题 的解释》,在处理商品房买卖合同纠纷案件中,违约方承担违约责任的方式主要有如下几种:

  (一)实际履行。又称强制履行,是指在合同违约方不履行合同时,守约方可以要求人民法院强制违约方按照合同约定履行合同债务的违约责任承担方式。其构成要件有:(1)存在违约方的违约行为;(2)必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为;(3)必须是违约方能够继续履行合同。

  另外,我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了在多种情况下,商品房买卖中的买受人可以选择要求对方以继续履行合同的方式承担违约责任,亦可要求与对方解除合同并赔偿损失。如该司法解释的第十四条第(二)项。

  (二)采取补救措施。主要包括:1、修复。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”2、返还价款。根据上述司法解释第十四条第(二)款之规定,当交付的房屋面积误差比绝对值超出3%,买受人同意继续履行合同时,出卖人应当承担相应的返还价款的责任,基于公平原则,当房屋实际面积大于合同约定面积的,买受人应当补足误差在3%以内的房屋价款。

  (三)赔偿损失。即商品房买卖合同中违约方因不履行合同义务给守约方造成损失的,应当依法赔偿守约方因违约行为所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿,即使包括实物赔偿,也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。其责任构成如下:(1)违约行为;(2)损失;(3)违约行为与损失之间有因果关系;(4)违约一方没有免责事由。

  我国《合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。具体到履行商品房买卖合同过程中的违约行为,违约方应当对因其违约给守约方造成的损失承担赔偿损失的违约责任。

  (四)定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”因为定金而引发的纠纷,是近年来商品房买卖纠纷中的一个重点,在房地产诉讼案件中也占很大比重。在实践中,购房者在交付定金后会发现:开发商提供的商品房买卖合同中的违约责任条款早已由开发商单方面做好规定了,甚至有的规定有严重的不公平乃至违法的内容。开发商这种做法是不符合我国民法及合同法规定的公平、诚实信用原则的,购房者有权拒绝这种单方面规定的不公平条款,通过与开发商的自由协商方式达成一致意见后再签订正式的买卖合同。当然,由于多种复杂因素的影响,在目前的房地产市场中,签约的主动性往往较多地掌握在开发商手中,所以购房者往往要作出一定的让步,但这种让步应和购房的风险综合考虑,如风险过大则购房者应放弃购买该开发商的房子。在双方没有签订商品房买卖合同的情况下,责任不应由购房者承担,购房者有权要求开发商返还已交付的订金或定金。

  (五)支付违约金。又称违约罚款,是由商品房买卖合同当事人约定的或法律直接规定的,在一方当事人不履行合同时须向另一方当事人支付一定数额的金钱的违约责任承担方式,违约金也可以表现为一定价值的财物。违约金责任的构成一般包含如下两个要素:A.违约行为发生,至于违约行为的类型,应视当事人的约定或法律的直接规定;B.原则上要求违约方有过错,或者是故意,或者是过失。

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