无处分权人订立的合同有效吗?无处分权人是指对某件事或某类事，没有处分的资格。现实中常常会发生由无处分权人处分他人财产而与买受人订立合同的情况，此时该合同的效力是怎样的呢?广东知明律师指出，无处分权的人订立的合同并不会因为其没有处分权就能导致该合同无效，因此无处分权的人订立的合同是有效的。但由于此时无法转移标的物的所有权，那么对方可以追究无处分权人的违约责任。

　　2007年，苏某某因无力偿还10万元的银行债务而欲将其自有的一套房屋出售。王某某听闻便找到苏某某的父亲老苏协商买卖房屋的事宜，双方达成口头协议，约定：购房款为15万元，先由王某某现金支付5万元，再由王某某负责偿还苏某某所欠的10万元银行债务。协议达成后，王某某当日按约支付现金给老苏，并装修入住该房屋，且其后按期偿还苏某某的银行贷款，直至2016年该银行贷款全部还清。然而，2016年期间，苏某某及其家人却向王某某提出要求其搬离该房屋。无奈之下，王某某将老苏和苏某某两人起诉到法院，要求确认房屋买卖合同有效继续履行合同，并要求苏某某协助其办理房屋过户手续。

　　【审理概况】

　　在审理中，被告苏某某辩称：王某某与老苏口头上约定的房屋买卖合同无效，而老苏非房屋所有权人，亦无权出卖该房屋;王某某与苏某某之间不存在买卖合同关系，原告要求被告苏某某履行合同随附义务没有法律依据。

　　上林县法院经审理查明后认为，该房屋登记在苏某某名下，老苏非该房屋的所有权人，其无权处分该房屋。因此，老苏与王某某以口头形式达成的房屋买卖合同协议，属于无处分权人订立的合同。然而，依照《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，该案中，王某某已向老苏、苏某某支付购房款并替苏某某清偿银行贷款，且已在涉案房屋居住多年的事实，足以认定苏某某对老苏无权处分涉案房屋的行为进行了追认。

　　因此，法院认为，原告王某某与被告老苏以口头形式达成的房屋买卖合同协议应属于合法有效合同，双方应当恪守履行各自的权利义务，被告苏某某应协助原告王某某办理房屋的过户手续。

　　【广东知明律师解析】

　　关于该合同的效力问题，依照上述《合同法》第五十一条的规定，该合同需要权利人的追认，属于效力待定合同。该案中，买受人王某某与无处分权人老苏通过头口形式达成的房屋买卖合同协议，房屋所有权人苏某某在长期知晓双方的买卖行为的情况下，以默示方式追认了这一买卖协议，故可以认定该房屋买卖合同合法有效。

　　然而，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

　　根据这一规定，当权利人拒绝追认时，则应区分两种不同的情况：

　　一是若合同标的物的物权已发生变动，买受人已善意取得该标的物物权，那么权利人可以向无处分权人主张损害赔偿;

　　二是若合同标的物的物权无法转移，买受人可以要求无处分权人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。(文中所出现名字均为化名)

　　哪些行为属于违约行为?

　　常见的违约行为有以下几种：

　　1、当事人由于自身的主观原因不按照合同约定的义务履行，即虽有履行义务的能力和条件，但却以种种理由拖延履行或拒绝履行，常见的现象有有货不交、拖欠货款、转移财产、赖账不还等。

　　2、当事人由于一些可以克服的客观条件的影响，没有如期实际履行合同，而是拖延履行或干脆不履行。如货源紧张造成迟延交货、资金周转不足造成逾期交货、“三角债”、连环合同形成的相互债务拖欠。

　　3、当事人履行的合同义务不符合合同的要求，履行标的不当。常见的有产品的品质出现问题，包括质量与要求不符、标准不符、产品有瑕疵等;交付的工程项目验收不合格，保管物损坏，代理权不明确出现滥用代理权等。

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