商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。那么，认购合同与购房合同的区别在哪?下面一起来看看广东知明律师针对相关内容的详细介绍。

　　认购协议是否属于商品房买卖合同?

　　2013年5月25日，黄某霄与当地某房地产公司签订了认购协议书：黄某霄认购房地产公司单元房一套，黄某霄以认购金方式支付房地产公司15.5万元(总价约39万元)，并在协议签订当日一次付清。黄某霄事后了解到，房地产公司并未取得该商品房预售许可证。同年10月9日，黄某霄患病需要用钱，要求与房地产公司解除认购协议书，退还认购金，被房地产公司拒绝，房地产公司认为黄某霄单方解除合同属于违约，认购金属于定金不应当返还。黄某霄无奈，向法院提起诉讼。

　　法庭审理过程中，法官认为，双方应否解除认购协议，需要解决两个问题。

　　开发商在不具备售房资格情况下签订的售房合同是否有效?我国城市房地产管理法第45条规定，商品房预售，应当符合向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明的条件。《商品房销售管理办法》第22条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”据此，房地产公司在未取得预售资格的情况下签订合同、收取认购款违反了法律的强制性规定，属于不合法行为。根据合同法第52条的规定，违反法律强制性规定的合同无效。

　　当事人缴纳的认购款是否属于定金?

　　本案房地产公司认为黄某霄所交的认购款为定金，在黄某霄违约时不予返还。法庭审理中，法院对该意见不予支持，依据在于：

　　第一，定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定。而本案认购协议书中，并没有明确约定认购款为定金。

　　第二，定金担保方式的责任承担应是双方的。交付定金一方在不履行约定时定金将不予以返还，收受定金一方违约时应双倍返还定金。本案认购书中仅约定购房者违约时认购款不予返还，却未约定房地产公司一方的责任。

　　第三，定金的数额不能超出法律规定。担保法第91条规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。而本案中黄某霄所交的15.5万元认购款已达到整个购房款的40%。我国按揭贷款的首付额度是总房款的30%，黄某霄所交款项已超出首付额度。黄某霄按照合同约定交付了首付款，房地产公司开具了收据，应将认购款认定为购房款。在认定合同无效时，应将该购房款予以返还。

　　法院经审理后判决：黄某霄与房地产公司签订的认购协议书无效，房地产公司应于判决生效10日内返还黄某霄所交认购款。

　　认购合同与购房合同的区别在哪?

　　房屋买卖合同和认购合同的区别有：房屋买卖合同是买受人和房地产开发企业在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议，目的是确认买卖事实;认购合同是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的协议，目的是约定双方日后要签订房屋买卖合同。

　　1、商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。

　　2、认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。

　　3、因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。

　　4、但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。

　　认购合同与购房合同的区别在哪?以上就是相关内容介绍，大家了解了吗?如果您还有其他法律问题的可以致电或点击广东知明律师事务所网站http://www.zhiminglawyer.com/联系汪腾锋律师打官司。