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违法建筑可以进行拍卖处置吗?

  违法建筑可以进行拍卖处置吗?广东知明律师认为,可以处置,但应当在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质、买受人存在的相关风险等内容。下面一起来看看具体的相关内容介绍。

  违法建筑可以进行拍卖处置吗?

  《物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成立时发生效力。违法建筑物的建造过程不合法,故被执行人不能取得违法建筑所有权,而仅享有占有利益,无绝对排他性,不得对抗执法机关。因此,基于“不能让违法者受益”的要求,执行法院有权调整违法建筑物的支配状态,将原先由被执行人占有、使用和收益的事实状态,变更为由竞买人等享有。违法建筑物本身违法不等于处置违法建筑物的行为违法,司法拍卖合法与否的判断标准是且只能是“是否损害他人利益或社会公共利益”。事实上,对违法建筑物带瑕疵拍卖不会新增或扩大其对社会秩序和社会利益的影响,因为原先负面影响已客观存在。因此,笔者认为违法建筑物是可以拍卖的。

  但须注意的是,在法院执行违法建筑物时,不可将违法建筑物的权属转移登记设为前置条件。此外,在估价时还应区分违法建筑物可否改正,并在评估价格中予以体现。行政主管部门对违法建筑物转移登记的处理方式有两种:一是按照原始权属证书登记面积予以过户,竞买人按照房屋权利现状取得房产;二是以房产现状与不动产登记簿记载的权利状况不一致为由,不予转移登记,以督促违法建筑物使用者自行纠正。若由执行法院向登记机关发出协助执行通知书,将违法建筑物通过司法行为合法化,则将损害社会公共利益,侵害主管部门的行政权力。故无论行政主管部门采取何种方式,权属登记均不属于法院协助范围,应由买受人自行负责。

  实践中,不少法院事先与行政主管部门充分沟通,解决违法建筑物登记问题后再行拍卖,此举有助于提升竞买人的竞买意愿,提高违法建筑物的拍卖成交率。但法院拍卖不以对违法建筑物权属登记为前置条件,与主管部门沟通结果不得影响拍卖进程。但法院在处置前,应向竞买人全面如实履行瑕疵风险告知义务,提示持有非法建筑物的后果并给出合理性建议。如提醒买受人正确处理历史遗留问题,阐明行政主管部门对违法建筑物有权采取“限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入”等处罚措施。对违法部分与合法建筑物可以物理分离的,建议其自行拆除,对可改正的违法建筑物,建议其及时补办相关手续。

  违法建筑出卖后,行政处罚决定应当对买方还是卖方做出?

  限期拆除决定是行政机关针对违法建设作出一种行政处罚,要求做出违法行为的行政相对人自行拆拆除其违法建筑,使土地使用恢复到合法状态。但是在违法建筑的实际使用人与建设者不同的情况下,限期拆除决定应当对哪一主体作出呢?

  2002年,杨某某在没有取得建设工程规划许可证的情况下实施了建设行为,并在2008年2月卖给了李某某。直到2019年,市综合执法局作出行政处罚时,李某某一直在使用该违法建筑。2019年,市综合执法局对李某某做出了限期拆除决定。李某某认为根据城乡规划法的规定,处罚的对象应当是具体实施建设违建的行为人。而非其他人,自己是从杨某某那里购买的房屋,如果要自己再承担被行政处罚的责任,对自己来讲是十分不公平的。

  所以,李某某向人民法院提起诉讼,请求确认该行政处罚违法。人民法院首先审理了该行政处罚的合法性,查明了涉案的建设行为确实未取得建设工程规划许可证,也不具备补办的条件。最终认定处罚决定的内容是合法的。

  而针对李某某主张的处罚对象错误的说法,人民法院认为,李某某系案涉建筑物的实际占有人,承担该建筑物上的权利义务。所以该处罚决定书将其列为被处罚人并无不当。

  通过这一则案例,我们可以看出在购买房屋时,一定要对房屋的合法性进行全面细致的审查。如果购买到了违建,不仅有被强制拆除的可能,还有可能要承担行政处罚的责任。

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