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挂名或代持买的房产到底属于谁?

  吴某委托杨某某人代为购买一套房,吴某出全款,产权登记在杨某某名下,吴某和杨某某签了代持房产协议,如果杨某某到时候不认账反悔,法院最终会判房子归谁所有?很多人人第一反应:既然签了代持协议,而且吴某付了全款,房子当然归吴某所有。广东知明律师很明确地告诉各位:这种情况下,法院会判房屋产权归杨某某所有。但是,吴某已支付的房款,包括贷款,作为吴某对杨某某的债权,由杨某某返还给吴某。

  吴某看到这个答案,可能也会困惑:双方事先签了代持房产协议,签协议时吴某也没拿枪逼着杨某某签,大家都是自愿的,甚至杨某某还拿了挂名的人头费,几百万甚至上千万房款都是吴某出的,法院凭什么把房子判给杨某某?

  广东知明律师再进一步回答吴某的困惑:

  法律规定房产的设立、变更都是以登记为生效要件的,所以登记谁成为产权人,房子就归谁的。吴某和杨某某签的代持协议,目的是为了规避国家限购政策,内容也是违反《民法典》法律规定的,所以代持约定是无效的,但是吴某支付的房款,转化为吴某对杨某某的债权,基于物权高于债权的原则,以及不动产登记原则,房子归杨某某,钱杨某某还吴某。

  像最近很火的个别一手楼盘,一二手房价倒挂,比如一手房才卖1000万元,二手房却能卖到1300万元,这种楼盘需要积分满分才能有资格购买。不少有钱的没有满分,不少满分的却没有钱,假设吴某是有钱人自作聪明,找满分的人挂名买房,想着倒一倒手就能赚个300万,给挂名的人几十万作为人头费,吴某自己赚大头。但事实上,只要挂名的人反悔,杨某某背着吴某要卖房子,吴某和杨某某打官司,最终法院会判房子归杨某某所有,然后杨某某1300万卖了房,还吴某个1000万,顶多再加吴某个利息,赚大头的还是杨某某。

  当然,还有一些骚操作以防挂名的人反悔,比如敲个抵押,或签个长期租房合同等等,吴某这里就不展开了。但是法律层面也好,政策层面也罢,都是严禁这种规避限购政策的挂名买房行为的,所以这种投资操作的风险极大。

  归根到底一句话:在几百万元的诱惑面前,谁都保不准谁不会反悔!

  法律链接:

  《民法典》

  第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

  第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

  第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

  第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

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