法拍房的价格真的很低吗?风险大不大?法拍房就是法院拍买房产的简称,当债务人无法偿清债务或无力履行按揭合约时,法院将债务人名下的房屋拍买,以拍买所得金偿债。在这一过程中,遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。法拍房的起拍价,一般市场评估价市价的7-8折。价格的确相对便宜,但是法拍房具有两面性,风险隐患仅视乎竞买人是否专业加持,下面就一起来看看广东知明律师针对相关内容的详细介绍。
法拍房的价格真的很低吗?
答:根据司法解释规定,法拍房第一次拍卖的,起拍价可低至7折。如果流拍,第二次拍卖最低还可以再打8折,也就是评估价的5.6折。这样看来,法拍房的确很香。但是优质房源也可能出现成交价高于市场价的情况,除此之外税费、未结水电费、物业费也会增加购房成本。因此,参加竞拍一定要量力而行。
保证金规则很复杂吗?
答:网拍的准入门槛低,只要缴纳起拍价20%的保证金就可以参与竞买,购买不成功也可如数退还,不会造成损失。但是,如果像小张那样任性悔拍,也要承担法律后果。因此,购房者应当熟悉拍卖规则,规避法律风险。
购买法拍房还应当注意什么问题呢?
1、在竞拍前,一定要阅读拍卖公告,了解网拍规则及房屋的抵押、租赁等情况。如果发现法拍机构与其他竞拍人恶意串通等问题,也可以按照公告上的内容请求法院撤销拍卖。
2、拍卖人资格的问题
竞买人需要了解委托拍卖的法院是否具有委托人的资格。如果委托拍卖的法院是第一查封法院,就没有问题。如果是轮候查封法院,就要弄清楚第一查封法院是否处理完毕,拍卖的标的物是否是第一查封法院处理剩下的资产。
3、房屋的产权问题
竞买人需要了解拍卖房产的产权是否清晰,能否顺利过户。
法院在进行司法拍卖时,虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等等做相应的披露,但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的。法院是不保证拍卖的房屋是否可以办理房产证或者可以过户。
4、交吉问题
在法律上以是否取得房屋的使用权分为交吉与不交吉,不交吉指已取得产权,而房屋仍因各种原因被他人居住使用,要能实际拥有还须通过法律诉讼等其他途径取得。如果拍卖房屋为“不交吉”,可能很难取得使用权。
目前,常见的两种情况导致竞买人无法及时入驻的情况:(1)带租拍卖:经常有被执行人为了避免房屋拍卖,而恶意与第三方签订长达20年的房屋租赁合同;而基于“买卖不破租赁”的物权原则,竞买人无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离;这便导致客观上,买到房屋却无法入住。(2)一房二卖:如果被执行人与第三人签订了房屋买卖合同,且该第三方已经实际支付了合理的价格并已入住。
5、淘“法拍房”也有策略
对于热门的、地段好的房产,如果第一次拍卖的价格合适,就等到拍卖快结束时出价,如果只有一人报名,就可以起拍价拿下。如果第一次价格过高,无人竞拍,竞买者可在该房产第二次拍卖时再出手。
而对于较冷门的房产,竞买人可以等房产三次流拍结束,再致电法院申请变卖,这时竞买人有机会以“该房产的保留价且1人出价一次”就能成交。
法拍房的价格真的很低吗?风险大不大?以上就是有关的知识介绍,大家了解了吗?如果您还有其他疑问,可以致电或点击广东知明律师事务所网站http://www.zhiminglawyer.com/联系汪腾锋律师来尽快解决自身的法律困境。