借名买房顾名思义就是借他人的名义买房，借名人实际出资，但房屋登记在出借人名下。例如，A借B的名义买房，房屋登记在B的名下，但A实际支付购房款并占有居住。B因欠债被法院强制执行，申请人请求执行B名下的该套房屋，案外人A能否以自己是实际权利人为由排除对该房屋的强制执行?那么，案外人借名买房可以强制执行吗?下面一起来看看广东知明律师针对相关内容的详细介绍。

　　借名买房的定义

　　借名买房是指由于一方当事人出于某种不便利之原因，不便以本人之名义购买房屋而与另一方当事人达成合意，由另一方当事人以其名义购买房屋的行为。实践中，实际出资人与购买人并非同一人，所以往往因为利益因素产生各种纠纷。

　　案外人借名买房可以强制执行吗?

　　首先，需要审查的是借名买房合同是否有效。如果案外人A是基于逃避债务、规避税收、违规购买政策性保障住房等违法原因借名买房，存在损害国家利益或社会公共利益的情形，借名买房行为会被认定为无效，此时，案外人A不能排除强制执行。

　　其次，如果合同认定有效，那么需要审查案外人A是否是真实权利人。法院会综合考虑购房款的支付、占用使用期间物业水电费的缴纳等因素，来确定案外人是否享有实际权利。

　　最后，法院需要衡量案外人对案涉房屋享有的权益能否对抗申请执行人的执行债权。

　　对此，有的法院认为案外人享有物权，能够排除强制执行。而大部分法院则认为借名买房协议仅具有债权性质，借名人并不能直接成为案涉房屋所有权人，因自身原因不办理登记，不享有排除执行合法权益。

　　至于案外人与被执行人之间的纠纷，可以通过另诉方式要求返还购房款，赔偿损失。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　第二百一十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

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