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卖房遭遇“阴阳合同”怎么办?如何避开二手房常见的那些坑?

  王先生作为房屋出卖方到一家房屋中介卖房,遇到了一件蹊跷事。王先生与房屋中介签订了一份房屋买卖协议,约定房屋价格为295万元,但是到了银行签存量房相关合同时,显示房屋的交易价却是398万元。王先生询问房屋中介,中介说这种现象是正常的,交易也是合法的,让王先生不要有顾虑。但王先生思来想去还是觉得不放心,想咨询下律师这种现象是否属于高评高贷,有没有违法?另外,作为卖家,王先生是否要承担法律责任?如果中介不愿意取消合同,王先生该怎么办?

  卖房遭遇“阴阳合同”怎么办?

  首先,王先生房屋买卖协议约定的价格和网签协议的价格不一样,可能涉及“阴阳合同”。根据法律规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效,中介的行为若是为了逃避税收、骗取贷款,还可能涉嫌违法犯罪。中介将网签的价格提高,从而帮助购房者获取更多贷款的行为属于违法违规行为。

  其次,对于卖家来说,也存在法律风险。资产评估法明确规定委托人“串通、唆使评估机构或者评估师出具虚假评估报告的”将会被有关部门追究责任,构成犯罪的,依法追究其刑事责任。“评估价”“网签价”与实际成交价不同,买家通过获取更高贷款支付房屋价款,也可能涉及贷款诈骗。而买卖双方签订的房屋买卖合同在履行中也可能存在一些潜在风险,例如买方在获取更高额的贷款后却恶意违约,不再按照合同规定继续履行等情形。

  最后,《房地产经纪管理办法》规定,房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金,还规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务诱骗消费者交易或者强制交易”,不得违反“法律、法规禁止的其他行为”。

  可见,房屋中介的行为违法违规,王先生可以直接向市场监督管理局、房管局举报投诉,王先生签订的中介合同也涉及无效,中介未按照要求提供服务,以不正当手段诱骗消费,王先生可不支付中介费用,中介机构还将面临罚款等。

  如何避开二手房常见的那些坑?

  1 、遭遇假房东,买了个假房子

  建议:出售人身份和房屋权属情况务必要核实!!!审查二手房的权属证明及相关文件,除了查阅房屋所有权证原件外,还须向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以了解拟交易的房屋是否有产权争议。

  2、房子带租出售,承租人主张优先购买权

  建议:如果房屋已出租他人,会导致购买方购买后无法实际居住。因此,购买方务必多次实地查看房屋是否存在“在租”的情况。如有,应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。

  若同意带租购买,则须要求卖方提供承租人出具的放弃优先购买权或同意出售的证明。

  3、房价涨了,卖方人说他签合同的时候老婆没同意,主张他无权处分

  建议:关注拟交易的房地产是否存在共有权人。如果房屋存在共有人,必须让共有人也在买卖合同上签字!司法实践中,出现过冒名顶替签字的情况,所以,尤其需要仔细核对签名人的身份。

  4、房子上有抵押有查封,无法过户;

  建议:应注意是否存在依法被查封或被转让,或依法以其他形式限制其房屋所有权属转让的情况,避免付款后房屋无法交付。

  5、各项税费承担引分歧;

  建议:二手房交易过程中,需明确各项税费的承担。包括增值税、印花税、个人所得税、契税等。在实际交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上。实践中,一定要提前对各项税费的承担做出明确约定。

  6、卖方需要买方在网签前支付款项来涂销银行贷款

  建议:在房价高企的行情下,这种情况特别正常,但作为买方遇到这种情况,一定要小心,因为网签之前支付大额款项的风险非常高。如果实在有这样操作的必要,建议通过在银行开具专款专用的资金账户,以便确保卖家拿着你的首付款去涂销,而不是干别的!

  7、购买到凶宅

  建议:凶宅不是一个法律概念,关于凶宅是否可以解除合同各地法院认定不一。即使经过诉讼,房去钱回,只是虚惊一场,但与其事后补救,不如先发制人,在选房时,可以询问中介,询问小区管理人员或者街坊邻居,如果在派出所或者居委核实一下那当然更是极好的。

  卖房遭遇“阴阳合同”怎么办?如何避开二手房常见的那些坑?以上就是二手房相关的法律知识介绍,大家了解了吗?如果您还有其他疑问,可以致电或点击广东知明律师事务所网站http://www.zhiminglawyer.com/联系广东知明律师来尽快解决自身的法律困境。


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