房屋新政一出，各地的违约潮又开始出现。签完房屋买卖合同后，房价大跌，买方表示不淡定，表示不买了。在此情况下，卖方如何维权呢?深圳合同律师来教你。

　　违约定金、立约定金与违约金的选择适用

　　根据《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”所以，只有出现合同纠纷，违约金与定金只能两者取其一。但对于定金的含义，《担保法》也作出相应的限制性解释。

　　根据《担保法》第89条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。这就是关于定金的罚则。其中只有解约定金、立约定金和违约定金才具备定金罚则效力，而证约定金、成约定金仅具有证明主合同成立和作为主合同成立或者生效要件的作用。

　　对于解约定金、立约定金和违约定金才具备定金罚则效力，《担保法司法解释》117条规定，解约定金须双方有明确约定或者其约定能够被认为解约定金的情况下才能适用。所以约定不明或未约定为解约定金时，只有违约金和立约金适用定金罚则。

　　违约定金以及立约定金适用不以造成实际损失为前提，所以两者具有惩罚性。同时，在合同纠纷中，立约定金和违约定金又具有守约方因违约造成损失的补偿功能，这与违约金的补偿功能一致。因此，当合同中既约定定金又约定违约金，且对定金的性质没有约定或者约定不明时，立约定金、违约定金与违约金不能同时适用，否则会使守约方的损失获得双份补偿。

　　具体地说，在产生合同纠纷后，若双方订立的只是预约，并在预约中约定了立约定金和违反该预约应支付违约金的，立约定金具备定金罚则效力(《担保法司法解释》第115条)，并与违约金存在选择适用关系。若双方订立的是主合同(本约)，并在主合同(本约)中约定了违约定金和违约金的，该定金具备定金罚则效力(《担保法》第89条)，并与违约金存在选择适用关系。