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| 续：《物权法》常见问题解读（作者：郑凤丹） |
| 时间:2009-7-3 13:57:21 |
《物权法》第160条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
案例：王某和李某分别承包甲地和乙地两块土地耕种，其中乙地临界河边，而甲地却在乙地的内侧，王某想要灌溉甲地必须要通过乙地，王某和李某通过协商，设定地役权。约定：王某在乙地上开设一条小沟供灌溉使用，每年给李某100元，并由王某负责清理和修缮小沟。然而，王某在一次从河里引水灌溉甲地时，由于这条小沟年久未清理，加上河水太大，于是冲破田埂，把李某已经收割好的放在田里晒着的稻子冲走了，问李某要求王某赔偿损失是否有法律依据？
律师解答：本案涉及的是地役权人的义务，根据本条，本案中双方当事人已经约定由王某清理和修缮小沟，但是王某在行使地役权过程中，明显没有按照合同的约定来清理和修缮小沟，导致灌溉时水冲破了田埂冲走了李某的稻子。王某作为地役权人虽然享有利用供役地的权利，同时其也有避免损害等义务，王某未按照合同约定清理和修缮小沟就是未尽到其应有的义务。因此李某主张赔偿损失是合法的，王某应该赔偿李某因此造成的损失。
《物权法》第168条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
案例：陈某和段某的宅基地相邻，陈某在自家开设大米加工厂，于是陈某和段某达成协议，在段某的房屋上设立地役权，内容是陈某通过段某的房屋接拉电线，陈某每半年付给段某400元，地役权期限为3年。第二年陈某的加工厂经营不善，生意冷淡，于是陈某就拖欠租金。段某诉至法院，要求解除地役权，陈某拆除电线，并交纳拖欠的租金。
律师解答：本案中，陈某作为地役权人和需役地人段某订立的是有偿地役权，那么自然陈某有支付租金的义务，但陈某是拖欠租金，并不一定导致合同的解除，必须具备本法条的两个条件：一是付款期限届满，二是合理期限内经两次催告仍未支付费用。所以本案中，段某应该为陈某设立一个合理的还款期限，如果陈某在合理期限内仍未还款，段某就有解除合同的权利，可以解除地役权。地役权的解除是单方法律行为，不需要请求法院解除，享有解除权的人可以自行直接解除。
《物权法》第178条 担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
律师解答：《物权法》历经艰难曲折，反复修改，最后终于顺利通过。它的颁布实施对于建立我国物权法体系具有划时代的意义。然而，基于担保制度在原有《担保法》中已有规定的现状，《物权法》与《担保法》适用冲突在所难免。《物权法》在立法成果上，主要是对原有的规定的再一次总结和确认。这样的条文占了物权法内容的70%左右。这些条文的内容可以在《民法通则》、《担保法》和《担保法解释》中看到。如果其他法律与物权法不一致的，当事人只能适用物权法的规定，这就是新法优于旧法的原则。
《物权法》第182条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
律师解答：房地产是《物权法》规定的重要抵押财产之一。我国奉行“房地一体”的抵押原则。也就是说，在设定抵押时，房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押。在实现抵押权时，房屋的所有权与建设用地使用权应当一并转让。如果将建设用地使用权设定抵押后，土地上又新增了房屋，抵押权就不能及于这新增的房屋。但是由于该房屋所占的土地使用权已经在实现抵押时变价转让，而房屋不可能脱离土地而单独存在，法律允许抵押人将这新增房屋一并变价。只是这新增房屋的变价款应如数返还原新增房屋的所有权人，而不能作为抵押财产优先受偿于债权人。
《物权法》第191条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
律师解答：抵押人设定抵押后，并不丧失对抵押财产的所有权。他有权转让抵押财产。但此时，购买抵押财产的第三人就很可能遭遇抵押权实现时抵押财产的变卖、拍卖与折价。法律根据抵押财产的分类，对抵押财产的转让问题做了不同的规定。动产抵押物的转让采取自愿登记的原则，不动产、土地使用权等抵押物的转让必须强制登记，否则抵押权不能成立。
《物权法》第199条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
案例：甲以自己的一辆汽车作抵押，获得乙银行贷款20万元，办理了抵押登记。由于甲的汽车价值40万元，所以又将该汽车抵押给丙银行，获得抵押20万元，办理了抵押登记。接着，甲又将该汽车抵押给丁，获得丁的借款10万元，但是没有办理抵押登记。后甲做生意亏本，导致无法偿还乙银行、丙银行的贷款和丁的借款。于是，三个债权人同事要求实现抵押权，但拍卖抵押物只获得41万元，不足以清偿甲的全部债务。问：本案将如何处理？
律师解答：本案涉及在同一抵押物上实现多个抵押权的问题。本案中，由于乙银行和丙银行的抵押权都办理了登记，而丁的抵押权没有登记。所以，根据本条规定，乙银行和丙银行的抵押权先于丁受偿。同时，乙银行的抵押权先于丙银行的抵押权登记，乙银行比丙银行先受偿。因此，受偿顺序应为：乙-丙-丁。
《物权法》第208条 为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
案例：2002年9月9日，某市为修高速公路，该市高速公路管理局（简称高管局）与该市某商业银行签订借款合同，借款800万元，期限6个月，月息0.6厘。双方并约定若到期货款未还清，高管局愿以高速公路的收费权作为质押，并至偿清贷款本息为止。双方亦签订了质押合同，按有关规定办理了质押登记。贷款期限届满后，高管局仅偿还了800万元借款的利息和本金300万元，尚欠500万元本金及逾期利息。商业银行于2003年3月16日诉至该市中级法院，请求由高管局偿还借款500万元本金和利息，并以高速公路的收费权优先受偿。
律师解答：本案中，高管局与商业银行的借款合同有效，双方明确约定：若贷款未还清，高管局愿以高速公路的收费权作为质押，并至偿清贷款至本息为止。根据《担保法解释》规定，是允许以不动产的收益权作为权利质押标的物的。因此，高管局将其享有的高速公路的收费权作为向银行借款的担保，属于以不动产收益权为标的而设定的权利质押，是一种债权质押。商业银行依法对高速公路的收费权享有优先受偿权。
《物权法》第230条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
案例：甲刚刚购买一栋商品房，便雇某装修公司装修，装修公司装修完毕后，甲拒绝支付5万元的装修费，此时，装修公司便行使留置权，拒绝甲搬出该商品房。
律师解答：本案涉及不动产能否成为留置权标的的问题。根据本条规定，不动产不能成为留置权的标的，主要是因为留置权必须以对留置物的占有为成立和存续要件，而对不动产进行持续的占有，必须影响不动产的使用，给不动产所有人带来不必要的损失。所以，甲拒绝支付装修费不能成为装修公司拒绝搬出的合法理由，因为在不动产上无法成立留置权。但是，这并不是说装修公司的合法权利无法得到保护，装修公司可以向法院提起诉讼，要求追究甲的违约责任。另外，拒绝搬出该商品房不是在行使留置权，控制住该商品房才具有行使留置权的效力。 |
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