被查封的房产能买吗?购买有抵押权或被查封的房产怎么降低风险?广东知明律师指出，从以过往的司法实践来看，购买被查封的房产，比购买设定抵押权的房产，风险要大得多，因为有抵押权的房产，只要能还钱，通常抵押就能解除，而被查封的房产，有钱也不一定能解封。下面一起来看看广东知明律师针对相关内容的详细介绍。

　　造成房屋被查封的原因主要有以下几个：

　　1、房主涉及其他债务纠纷，法院依职权或债权人申请，对房屋进行保全措施。

　　如果是这种情况，及时还钱或者给该笔债务提供担保，即可解除查封。但是有些人可能涉及的债务纠纷有多笔，你解决了这笔债务，可能还没来得及过户，另一笔债务的查封就又来了。

　　2、房子本身所有权存在争议，涉及诉讼被查封。

　　这种情况，对所有权人存在争议，就不是还钱肯定能解除查封的了。也许打着打着，产权人还会发生变化。

　　3、因其他原因被司法机关查封。

　　比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封，同样也不是给钱就肯定能解除查封的。

　　所以，购买被查封的房产比购买设定抵押的房产风险更大。毕竟如果是因贷款设定抵押是很常见的，但如果是涉及被查封，原产权人个人信用可能存在问题，风险当然也就大了。

　　被查封的房产能买吗?

　　除了被设定抵押的房屋以外，还有一类房产的转让也会受到限制，就是依法被国家机关查封的房产，被查封也就意味着查封期间无法办理过户手续，这一点同有抵押权类似。那么，被查封的房产的买卖合同效力如何认定?在实践中又如何操作呢?

　　根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。

　　处理被查封房屋买卖合同方法，原则上同被抵押的房屋相同，能及时解决查封问题，房屋买卖合同可以顺序履行。解决不了，导致合同目的无法实现，可以追究卖方的违约责任。

　　购买有抵押权或被查封的房产怎么降低风险?

　　1、在查明情况的基础上，设定合理履行条款和违约责任。

　　虽然被设定抵押权或被查封的房产交易可以认定为有效，但是购买此类房产毕竟还是存在很多麻烦和风险的，所以，在进行房屋交易的过程中，买方一定要事先核实相关房产是否被设定抵押或是否被查封，并要求卖方对此情况在合同中明确予以确认。如果涉及抵押或查封，对于如何解除等履行条款要进行合理设定，并约定买方违反协议应承担的责任。

　　2、房屋交易行为中签约时间到过户时间不宜过长。

　　有些人因某些特殊原因，约定签约后很长时间再办理过户手续，这个时间有时甚至有数年。在这期间，随时可能发生各种政策、价格因素的变化引发交易风险，也可能因买卖双方意愿以外的因素发生变化，比如因卖方与其他人发生经济纠纷而导致双方签约，甚至买方付款后至过户前的这段时间，卖方的房产因涉诉讼被采取保全措施，导致无法过户的事情，也是时有发生的。

　　3、购买被查封的房产，解封前谨慎付款，解封后立即过户。

　　前面我们介绍过，购买有抵押权的房产，可能会用买方的首付款来解押，这种情况，广东知明律师的观点是虽然有风险，但妥善操作，实践中还是可以接受的。

　　但如果是涉及被查封的房产，为安全起见，建议买方不要接受用自己的首付款解封。如果涉及用买方首付款解封，一定在操作前要确认查封的房产没有轮候查封的情况。而且，最好解封后立即办理过户手续，最大限度避免风险。

　　购买的房屋被法院查封，满足哪些条件能得到优先保护?

　　案例一：买了二手房还未过户，原房主就成了“老赖”，房屋被查封

　　划重点：满足四个条件，得到优先保护!

　　冯某于2018年3与霍某签订房屋买卖合同，以323万元的价格购买霍某名下一套房产。之后冯某按照合同约定，在2018年3月至10月期间共计支付给霍某313万元购房款，在此期间，冯某于2018年4月对房屋进行装修，同年7月搬至该房屋居住，但房屋却迟迟未过户到冯某名下。

　　2019年，因卖房人霍某未偿还张某借款，法院将上述房屋作为霍某名下的可供执行财产予以查封。冯某提出执行异议被裁定驳回后又提出了执行异议之诉，诉讼中，冯某将剩余房款10万元交至法院案款账户。

　　法院经审理认为：冯某提交的房屋买卖合同、转账记录、收条、证人证言、装修合同等证据，能够佐证涉案房屋被查封前，冯某已经与霍某签订了合法有效的书面买卖合同、支付了绝大部分价款并合法占有房屋的事实，而且房屋未能办理过户手续，并非由于冯某自身原因所致。鉴于冯某已将剩余房款交付法院案款账户，法院最终支持了冯某的诉讼请求，二审法院维持了原判。

　　民法典规定，房屋经登记才发生物权变动的效力。即使购房人支付全部房产、实际占有房屋，如果没有变更登记到自己名下，房屋的所有权仍属于出卖人。一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。

　　正是考虑到现实中存在购房人已交付房款并实际占有使用了房屋，但并非由于自身原因未将房屋变更登记至其名下的情况，法律作出了优先保护购房人权利的规定，满足相应条件的情况下即可以排除金钱债权对所购房产的执行。由于冯某的情况符合法律规定能够排除执行的全部要件，故法院支持了其停止执行房屋的请求。冯某的权益也因此得到维护。

　　法条链接

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　(一)在人民法院查封之前已签订;

　　(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

　　(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

　　(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　民法典第二百一十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　广东知明律师提醒

　　实际上，对于购房人所购房屋能够排除法院执行的情形，司法解释的规定较为严格，有其中一项不符合，购房人就可能面临房财两空的困境。因此，提醒广大购房者，购买二手房时务必做好以下工作：一是签合同前要核实房屋是否被查封;二是按合同约定履行付款义务;三是确保自身具备购房资质，不存在因自身原因不能办理过户登记的情况;四是尽早接收房屋并尽快完成过户。

　　案例二：开发商陷入经济纠纷，刚买的新房被查封

　　划重点：非唯一居住用房，不能得到优先保护!

　　吴某于7月与某房产公司签订购房合同，以136万元的总价购买了一套期房，并于当日支付首期购房款10万元，12月付清全部购房款。但房屋一直未交付。

　　两年后，某房产公司因与某投资公司债务纠纷成为被执行人，法院查封了该房产公司名下包括吴某所购房屋在内的多套房屋。

　　吴某提出执行异议被裁定驳回后提出执行异议之诉，将某房产公司与某投资公司作为被告诉至法院。法院经审查认为，吴某虽在房产查封之前已与某房产公司签订了合法有效的《商品房购房合同》，也按约定支付了房款，但其名下除了该套房屋之外，尚有其他用于居住的房屋，最终依法驳回了吴某的诉讼请求。

　　对房屋消费者物权期待权的保护，也叫弱者保护，是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。由于该规定是为保护消费者的居住权而设置，因此要求消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而非用于作为写字楼、门面房等经营，否则购房人将不会被认定为消费者。同时，还要求消费者名下无其他用于居住的房屋，即买受人在相应区域内无其他能够用于居住的房屋。

　　案例中吴某虽满足了查封前签订合同及支付相应房款的要求，但正是因为名下尚有其他用于居住的房屋，法院最终没有支持吴某的诉求。

　　法条链接

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

　　(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

　　(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　广东知明律师提醒

　　从开发商处购房，一旦开发商因纠纷造成房产被执行，购房人要想保住所购房产，必须同时满足法律规定的要件。因此，购房人在签订合同时要重点审查：开发商是否有预售许可证，没有预售许可证出售房屋，商品房合同存在无效的风险。购房人选择开发商时尽可能地对开发商的商业信誉、资产情况进行了解和判断，避免后续合同履行不能的风险。

　　需要注意的是，如果是投资购房或经营性购房，在房屋被查封时，购房人对房屋的物权期待权将不受到法律的优先保护。一旦产生损失，购房人也只能根据合同的约定并结合合同效力的情况要求开发商承担缔约过失责任或违约责任。

　　被查封的房产能买吗?购买有抵押权或被查封的房产怎么降低风险?以上就是有关的知识介绍，大家了解了吗?如果您还有其他疑问，可以致电或点击广东知明律师事务所网站http://www.zhiminglawyer.com/联系汪腾锋律师来尽快解决自身的法律困境。