“喝茶费”或“茶水费”(以下统称喝茶费)是近些年房地产业经营活动中存在的一种“潜规则”，主要发生在交易端和租用端，名目繁多，在具体费用上也会因房地产所处的不同城市、商业位置、建筑面积等因素而有所差异。那么，开发商收取“喝茶费”的行为是否合法?下面一起来看看广东知明律师针对相关内容的详细介绍。

　　开发商收取“喝茶费”的行为是否合法?

　　所谓购房喝茶费产生的具体背景是，个别房地产经纪机构从业人员和社会人员，抓住意向购房人的饥渴心理，向其兜售新建商品住房房源指标，宣称只要交付数万元至数十万元不等的服务费，就可取得某指定热门楼盘房源的选房指标或优先选房机会。这部分用于获取选房指标或优先选房机会的对价，即被称之为购房喝茶费。楼市火爆时，“喝茶费”自然出现，且水涨船高;楼市低迷时，“喝茶费”悄然消失，好似从来没有存在过。

　　关于开发商收取“喝茶费”的行为是否合法,广东知明律师表示：

　　第一，根据《商品房销售明码标价规定》，开发商销售商品房必须实行明码标价，而且，商品房经营者不得收取任何未予标明的费用。所以，开发商收取所谓的“喝茶费”没有任何的法律依据，且这种行为严重违法，扰乱了正常的房屋销售市场秩序，很多时候哄抬了房屋的价格。

　　第二，由于开发商的行为违法，有可能受到政府主管部门的行政处罚，或者采取相关的行政措施，例如停止楼盘的网签，这样会导致购房人购房合同履行上出现一定的障碍。

　　第三，这笔费用的支付，开发商通常不会提供发票或者收据，更不可能计入房屋的总价款中，会导致房屋的实际价格和合同价格差距很大，再次上市交易的时候有可能面临较高的税费。

　　此外，广东知明律师还建议，购房者在遇到“喝茶费”类似的问题时，一定要保持理性和警惕，对于明码收费之外的费用一定要拒绝支付，或者向相关的主管部门进行反映，要求政府主管部门对开发商的违法违规行为进行调查核实和处理，只有这样才能保持良好的房地产销售市场，房屋的价格才不会被哄抬。

　　能否请求返还喝茶费?

　　由于购房喝茶费的操作在实践中较为隐蔽，即使购房者主张房产中介收取的费用的行为未喝茶费，不具正当性且依法无效，但往往囿于无法提供证据证明，司法实务中一般推定购房人与房产中介等相关机构、人员之间成立居间合同关系。此时，购房者能否请求房产中介(机构)或其他相关人员返还喝茶费，还应当结合房产中介是否已经完成居间服务合同义务、居间协议的签订目的是否已经实现以及不能实现的原因等因素进行综合考量。

　　购房人主张实质上是茶水费，房产中介则主张是服务费或中介费，购房人请求相关机构或人员返还已收取的服务费或中介费应当举证证明存在合同依据或法律依据。

　　【裁判要旨】购房人主张房产中介收取的费用并非全部为中介费，包含大额好处费，但并未提供证据证明。因房产中介出具的收据中明确注明收取的费用为中介费，在购房人并未举证相关职能部门对房屋中介收取中介费有限额规定的情况下，其仅以中介市场普遍收取中介费的标准抗辩收条记载的内容，属于举证不能。现因房产中介已经促成购房人与开发商签订房屋买卖合同，且房屋买卖合同最终解除系因购房人个人原因，并非因房产中介违约履行居间服务合同导致，故房产中介已经完成居间服务合同义务，收取的中介服务费不应予以返还。(王茹、沈阳经济技术开发区君信佳房产中介所行纪合同纠纷二审民事判决书，审理法院：辽宁省沈阳市中级人民法院，案号：[2020]辽01民终412号)

　　房产中介以拥有内部渠道能帮助购房人购买商品房为由，向购房人索取茶水费，承诺未帮助购房人买到房屋，则退还全款。后房产中介未能够得房屋，购房人有权要求其依法返还服务费。

　　【裁判要旨】房产中介以拥有内部渠道能帮助购房人购买特定区域已开盘商品房为由，向购房人索取茶水费，并承诺未帮助购房人买到房屋，则退还全款。后房产中介以房源紧张未能帮助购房人购买相应的房屋为由要求解除合同，但一直未将收取的茶水费予以退还。法院认为，房产中介遵循购房人的指示和要求向购房人报告订立房屋买卖合同的机会或提供订立房屋买卖合同的媒介服务，并由购房人支付报酬，故购房人与房产中介之间系居间合同关系。在合同履行过程中，因房产中介未能按合同的约定履行其义务，致使该居间协议的签订目的不能实现，购房人请求解除合同、返还服务费具有合法依据。(黄海林与李国栋居间合同纠纷一审民事判决书，审理法院：湖北省武汉市新洲区人民法院，案号：[2019]鄂0117民初4385号)

　　广东知明律师认为，除此之外，针对购房者请求返还喝茶费的合理性，能否通过不当得利制度得以解决，尚待考究。不当得利制度的产生源于维护社会公平正义，是指因他人无法律根据取得不当利益者，受损失之人得请求该他人返还不当利益。该制度的适用前提不再强调获利是否违法，而是体现为“没有法律根据”，即没有法律的规定和当事人的约定，也称“无法律上原因”。广东知明律师认为，对于房产中介在向购房人收取高额购房喝茶费后，未能成功购得房屋或者购得房屋系基于购房人个人原因，能否请求返还喝茶费以及返还的范围大小应当辅之以公平、等价有偿等原则对双方之间的利益关系进行判断。

　　律师推荐——汪腾锋律师

　　汪腾锋，广东知明律师事务所主任，中国政法大学经济法博士，一级(正高)律师 ，十届深圳市律师协会副会长 ，广东省律师协会副监事长 ，深圳市人大立法助理，广东省律师专家库民商法专家，广东省律师专家库刑事法律专家，深圳市律协前海律师专家服务团专家，深圳市建筑业法律专家，深圳电视台常聘法律专家，广东省作家协会会员(作家)，华南国际经济贸易仲裁委员会(深圳国际仲裁院)国际仲裁员等。

　　自1985年起执业，先后为个人和单位办理过各类诉讼、仲裁及非诉讼案件5000多件，担任国内外200余家大中型企业、事业、行政等单位的常年法律顾问。精熟民商法、合同法、公司法、房地产法及知识产权、产品质量、消费维权、国际经贸法律(含外贸反倾销、反垄断)、国际私法(特别是粤港澳区际冲突法)及刑事辩护等业务知识。擅长创造性运用法律知识，对情、理、法融会贯通，解决重大疑难法律事务常有神来之笔，表现出化腐朽为神奇的高超智慧能力!所办案件中不乏教材级案例被央视报道，被最高法院收入案例汇编，被中国政法大学编入本科生案例教课书。汪腾锋对诉讼艺术深有独特体悟，努力钻研诉讼技能，思考总结创立了一套在司法实践中成效显著的“艺术诉讼法”系统化、理论化的执业方法理论。并设立了“艺术诉讼法研究会”，受到全国很多同行的称赞与推崇。以汪腾锋为代表的知明所律师在法律案件诉讼中，以勤奋与天赋为基础，展示着“山不在高有仙则灵，水不在深有龙则鸣”的经典名言。有“海上皇宫”行政诉讼案、“万泽地产送礼门”案、《收获》杂志侵权案等诸多行、民、刑经典案例广为社会流传赞颂。

　　尤其是轰动全国的《海上皇宫》行政违法纠纷诉讼案，汪腾锋以其艺术化的技能促使官民和解，即保全了政府形象与权威，又维护了民企的合法权益与社会的公平正义，保障了企业社会财富的高效利用，赢得了全国各界的广泛赞誉。

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