在房地产交易过程中，开发商为了促成销售，常常会向购房者做出各种口头承诺，如赠送面积、装修标准、配套设施等。然而，当购房者真正入住后，发现这些承诺并未兑现，往往会感到被欺骗和不满。此时，购房者有权通过法律途径来维护自己的合法权益。本文将介绍当开发商口头承诺不履行时，购房者如何依法起诉。

　　一、收集证据是关键

　　首先，购房者需要明确一点：口头承诺虽然难以直接作为法律证据，但并非无法证明。为了起诉开发商，购房者必须尽可能地收集与口头承诺相关的证据。这些证据可以包括但不限于：

　　录音或录像：如果购房者在购房过程中有录音或录像的习惯，并且录下了开发商的口头承诺，这将是最有力的证据之一。

　　聊天记录：如果购房者与开发商销售人员通过微信、短信等方式沟通过，并且保留了相关的聊天记录，其中涉及到了口头承诺的内容，也可以作为证据使用。

　　宣传资料：开发商的宣传资料、沙盘模型、楼书等，如果其中包含了与口头承诺相一致的描述或图示，也可以作为辅助证据。

　　证人证言：如果有其他购房者或第三方见证了开发商的口头承诺，并愿意出庭作证，那么他们的证言也将对案件产生重要影响。

　　二、明确诉讼请求

　　在收集到足够的证据后，购房者需要明确自己的诉讼请求。一般来说，针对开发商口头承诺不履行的行为，购房者可以提出以下诉讼请求：

　　要求开发商履行承诺：如果口头承诺的内容是可以通过一定方式实现的(如赠送面积、装修标准等)，购房者可以要求开发商按照承诺履行。

　　要求赔偿损失：如果口头承诺的内容无法直接实现或已经造成购房者损失(如配套设施未到位导致生活不便等)，购房者可以要求开发商赔偿相应的损失。

　　解除合同并返还购房款：在极端情况下，如果开发商的口头承诺构成了合同的重要部分且未履行，导致购房合同目的无法实现，购房者可以要求解除合同并返还购房款。

　　三、选择合适的诉讼途径

　　在明确了诉讼请求后，购房者需要选择合适的诉讼途径。一般来说，购房者可以选择以下几种方式：

　　与开发商协商解决：在提起诉讼之前，购房者可以先尝试与开发商协商解决纠纷。通过协商，双方可以达成和解协议，避免诉讼带来的时间和金钱成本。

　　向相关部门投诉：如果协商无果，购房者可以向房地产主管部门、消费者协会等相关部门投诉。这些部门可以对开发商进行监管和处罚，并协调双方解决纠纷。

　　提起民事诉讼：如果以上途径均无法解决问题，购房者可以向人民法院提起民事诉讼。在诉讼过程中，购房者需要提交相关证据并阐述自己的诉讼请求。法院将根据事实和法律作出判决。

　　四、注意事项

　　在起诉开发商的过程中，购房者需要注意以下几点：

　　诉讼时效：根据《民法典》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，购房者需要在发现开发商不履行口头承诺之日起三年内提起诉讼。

　　证据充分性：由于口头承诺难以直接作为法律证据，购房者需要确保收集到的证据充分、有效且能够形成完整的证据链。

　　法律专业知识：起诉开发商需要具备一定的法律专业知识。如果购房者对此不熟悉，建议咨询专业律师或法律机构以获取帮助。

　　总之，当开发商的口头承诺不履行时，购房者有权通过法律途径来维护自己的合法权益。在起诉过程中，购房者需要收集充分的证据、明确诉讼请求、选择合适的诉讼途径并注意相关事项以确保诉讼顺利进行。