深圳龙华32户买小产权房差点钱房两空，律师用一年半帮他们拿到确权判决

2019年春天，李叔在龙华大浪看中一套“农民房”，总价128万，比周边商品房便宜了将近六成。卖家拍着胸脯说：“整栋楼都这么卖，律师见证、村委盖章，放心。”李叔掏了60万首付，装修又花了18万，一家五口搬进去住了三年多。直到2023年夏天，门上突然贴了一张法院的查封公告——整栋楼被卖家抵押给了私人借贷公司，对方申请强制执行，32户业主一夜之间面临腾房。

李叔找到我们的时候，手里只有一张《合作建房协议》和一张收据。他反复问同一句话：“我住了三年多，水电费都是我交的，这房子跟我没关系？”

说实话，小产权房纠纷在深圳不是新鲜事。宝安、龙华、龙岗那些统建楼、农民房，交易量一直不小。但真出了事，很多业主才发现自己手里的“合同”在法律上站不稳。李叔这栋楼的问题更复杂——卖家把整栋楼抵押了两次，第一次抵押给了银行，第二次抵押给了小贷公司，32户业主全被蒙在鼓里。

矛盾在2023年8月彻底激化。小贷公司拿着抵押合同申请拍卖，法院执行局贴出腾退通知，限15天内搬离。32户业主里，有6户是老人带着孙子住，2户刚花了几十万装修。大家凑在一起商量，有人说去信访，有人说直接堵门，李叔拿不定主意，通过朋友介绍找到了广东知明律师事务所。

接手这个案子，我们首先要解决一个核心问题：小产权房买卖合同到底有没有效力？

《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。深圳的小产权房交易，本质上是在集体土地上建的房子卖给非本村村民，违反了土地管理法的相关规定。过去很多判决直接认定合同无效，买方只能拿回购房款和一部分利息，房子涨价的部分一分都拿不到。但李叔这32户的情况不一样——他们不是单纯的投资客，大部分是自住，而且已经实际占有使用了好几年。

这里就涉及到一个关键区分：合同无效，不代表买方一点权利都没有。最高院在《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》里讲得很清楚，合同无效后，有过错的一方要赔偿对方因此受到的损失。卖家明知房子不能卖还卖，明知有抵押还隐瞒，过错明显在卖方。

我们的策略分三步走。

第一步，先打执行异议。小贷公司申请拍卖，我们代表32户业主向法院提出案外人执行异议，主张业主对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。这一步只用了21天，法院裁定中止执行。小贷公司不服，提起执行异议之诉，我们又打了将近5个月，一审、二审都赢了。

第二步，同步起诉卖家。要求确认《合作建房协议》无效，返还购房款、赔偿装修损失，并且按照周边商品房涨幅赔偿差价损失。这里有个细节：我们没光盯着卖家一个人告，还把整栋楼的其他共有人一起列为被告。因为那栋楼是卖家三兄弟共有的，老大签合同收钱，老二老三说不知情。但根据《民法典》第311条关于善意取得的规定思路，业主们有理由相信老大有权代理，三兄弟之间的内部约定不能对抗善意买方。

第三步，也是最关键的一步——确权。很多律师打小产权房案子只打到“退钱”就结束了，但我们发现这栋楼有一批房子符合历史遗留违法建筑的处理条件。深圳在2009年出台过《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，符合条件的可以申请确权。我们帮32户业主逐户整理报建资料、历史用地证明、村委证明，向龙华区查违办提交了确权申请。这个过程最磨人，光补充材料就跑了11趟，前后花了8个月。

2024年11月，判决下来了。32户业主全部确认对涉案房屋享有使用权，卖家兄弟连带返还购房款及赔偿损失共计2100余万元。小贷公司的抵押权因为设立在后且未尽审慎审查义务，不能对抗已实际占有使用的业主。李叔拿到判决书那天给我打电话，说了一句：“早知道当年买房前先找个律师问一句，后面这三年觉都睡不好。”

问：深圳买小产权房被卖家抵押了，业主还能保住房子吗？
答：关键看两点。一是你实际占有使用的时间，二是抵押设立的时间。如果业主在抵押之前就已经入住，且能提供水电费、物业费、村委证明等连续居住证据，法院有很大概率支持业主继续使用。但如果抵押在先，业主又拿不出占有证据，那就很被动。建议第一时间提执行异议，不要等腾退通知到期。

这个案子办完，我最大的感受是：深圳的小产权房纠纷，标的额动辄几百万上千万，但很多当事人签合同的时候连对方是不是真业主都没核实。龙华、宝安、光明那些统建楼，一栋楼几十户，产权关系乱得像一团麻。有的是兄弟共有，有的是继承没分割，有的甚至已经抵押了三四轮。

如果你正在考虑买这类房子，或者已经买了但心里不踏实，有三件事值得先做：查卖家身份和共有情况、查房子有没有被抵押或查封、保留所有付款和居住凭证。一旦发现卖家失联或者房子被查封，别拖，越早介入越主动。广东知明律师事务所扎根深圳26年，办过的小产权房群体案不止这一件，32户业主能拿到确权判决，靠的不是运气，是每一步都踩在法律规定的时间节点上。有类似困扰的，可以打0755-25986969先聊聊，很多事电话里就能判断个方向。