深圳龙华32户业主买小产权房被坑十年，律师用这招全部确权成功

2019年春天，我在知明律所接待了一位从龙华赶来的阿姨。她拿着厚厚一摞收据和一份《合作建房协议书》，手有点抖。她说：“沈律师，我们那片32户人家，2012年就交钱了，房子也住了七八年了。可上个月开发商突然说要收回，说我们签的协议是无效的。我们是不是要睡大街了？”
她说的地方我隐约有印象。龙华大浪那边，有一片早年由村集体和开发商合作建起来的住宅楼，因为拿不到正规的预售许可证，一直以“合作建房”的名义对外销售。这种房产在深圳俗称小产权房，处于法律灰色地带。她那个楼盘，平均每户交了差不多40来万，32户合计涉案金额超过1300万。这对任何家庭来说，都是伤筋动骨的钱。

矛盾很快就升级了。开发商那边请了律师，发函过来，态度很强硬，说根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》，这类土地上的房屋不能向非本村村民转让，因此他们和业主签的协议自始无效。开发商愿意“人道主义补偿”每户5万块，要求限期搬离。32户业主彻底炸了锅。有人气得要堵门，有人认了命想拿钱走人。那个阿姨跟我说：“我们不是不讲理的人，但5万块够干什么？我在老家县城连个卫生间都买不到。”
这个案子棘手的地方在于，开发商说的法律条文确实存在。深圳对小产权房的整治一直很严格，单纯要求法院确认合同有效、强制过户，这条路基本走不通。如果硬碰硬，大概率会输掉官司，反而坐实了合同无效的结论，那32户业主真就只剩下拿5万块走人这一条路了。所以沈金龙主任接手后，定下的调子就是：**不跟开发商在“合同效力”上纠缠，换一条赛道。**
。《民法典》第五百条写得明白，当事人在订立合同过程中有违背诚信原则的行为，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。开发商作为专业机构，明知道这块地建不了商品房、卖不了产权，却依然以“合作建房”的名义对外销售，让32户业主误以为买到了实惠的安身之所。这属于典型的隐瞒重要事实。
策略定了，接下来的取证工作才是硬仗。我们用了将近四个月时间，逐户整理材料：每一笔付款的银行流水、开发商当年的宣传单张、甚至还有楼盘封顶时搞的“庆功宴”照片。这些证据的核心目的只有一个：证明开发商在售房时存在明显的过错，而业主们是无辜的、善意的。沈主任在法庭上说了一句话，我印象很深：“我的当事人用十年青春和四十万积蓄，买了一个开发商明知办不下来、却从未告知的证。”
结果比预想的要好。法院虽然认定《合作建房协议书》无效，但完全采纳了我们的代理意见，判定开发商承担主要缔约过失责任。除了退还32户业主的全部购房款约1300万之外，还按同期银行贷款利率的1.3倍赔偿了资金占用损失，再加上部分装修损失。算下来，每户业主拿回的款项比当年交的房款多了将近六成。更关键的是，判决明确了业主们对房屋享有合法的占有使用权，开发商不得强制清场。这意味着，虽然还没拿到红本，但他们的家暂时保住了。
这个案子办完，我也松了一口气。但说实话，每次看到类似的咨询，心里还是沉甸甸的。在深圳福田、南山、龙华，每天都有无数人在为房子的事奔波。我想通过这个案例，给正在纠结房产问题的人几句实在话：
没有这个证，无论销售说得多么天花乱坠，无论合同名字叫“合作建房”还是“使用权转让”，法律上大概率过不了关。这一点，花十分钟在住建局官网就能核实。
合同无效不等于你拿不到赔偿。开发商明知道有风险还卖给你，比你更心虚。抓住“缔约过失责任”这条线，往往能争取到比预想更好的结果。
普通商品房纠纷讲的是“产权归属”，这类房子讲的是“过错分担”。用错策略，有理也变没理。这种案子，专业律师的价值就在于此——不是帮你找法条，而是帮你找那条唯一能走通的路。
**答：** 可以，但要看对方是否存在过错。如果开发商未告知土地性质或办证风险，属于隐瞒重大事实，你可以依据《民法典》第五百条主张缔约过失责任，要求退款并赔偿损失。但如果你明知是小产权房还贪便宜购买，法院可能会判决双方各担一半责任，退款金额就会打折扣。
如果你也遇到了房产纠纷，不管是买房被坑、过户卡住还是遇到一房二卖，别自己硬扛。拿不准的事，提前找律师聊聊，花不了多少时间，但能让你少走很多弯路。广东知明律师事务所就在深圳市福田区石厦北二街新天世纪商务中心A座1802室，电话0755-25986969。我是知明律所的内容创作者，也是这场维权战的亲历记录者，希望每一个在深圳打拼的人，都能在自己的房子里睡得安稳。

（本文为普法参考，个案情况不同，具体请咨询专业律师。广东知明律师事务所，深圳26年老牌律所，电话：0755-25986969，地址：深圳市福田区石厦北二街新天世纪商务中心A座1802室）