买房多年才发现客厅上方有坟还挖出尸骨，购房者能否退房索赔？律师解读

📅 2026年10月09日 📂 全国律师热点 🏷️ #二手房律师 #凶宅退房 #房产欺诈 #房屋买卖合同纠纷 #退房索赔

导语

近日，一则“女子买房多年得知客厅上方有坟还挖出尸骨”的消息引发广泛关注。据警方通报，事件正在进一步调查中。抛开猎奇表象，这起纠纷触及了房屋买卖中一个极为敏感的领域——房屋存在重大隐蔽瑕疵时，购房者能否主张退房、索赔？卖方隐瞒此类信息是否构成欺诈？作为购房者，又该如何用法律武器保护自己的权益？

从法律实务角度看，这类案件的核心争议通常集中在三点：一是“坟地”信息是否属于卖方必须披露的重大事项；二是买方能否据此解除合同；三是赔偿范围是否包括精神损害和房屋贬值。

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百四十九条规定了第三人欺诈的情形。

在房屋买卖中，卖方对房屋的物理状况、权利状况及周边环境负有如实告知义务。如果卖方明知房屋下方或邻近区域存在坟墓、尸骨，却故意隐瞒，导致买方在不知情的情况下签订合同并支付对价，这就可能构成法律上的欺诈。

司法实践中，法院判断是否构成欺诈，通常考察几个要素：卖方是否明知该信息、该信息是否足以影响买方的购买决策、卖方是否采取了积极的隐瞒行为。具体到本案，如果该坟墓在房屋建造前就已存在，或者卖方在居住期间已经知晓，则其隐瞒行为被认定为欺诈的可能性较大。

需要提醒的是，即便卖方主张“自己也不知情”，但如果该信息属于影响交易的根本性事实，法院也可能依据诚实信用原则，认定卖方未尽到合理披露义务，从而支持买方解除合同。

一旦认定卖方存在欺诈或根本违约，购房者可以主张的权利主要包括以下几类：

第一，请求撤销合同或解除合同，要求返还购房款及利息。依据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。

第二，主张违约责任。如果合同中有关于房屋状况的保证条款，卖方违反则构成违约。根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第三，主张房屋贬值损失。此类事件对房屋价值的影响通常非常显著，购房者可申请专业评估机构对房屋市场价值贬损进行鉴定，要求卖方赔偿差价。

第四，主张精神损害赔偿。这一点在实践中存在争议。依据《民法典》第一千一百八十三条，侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。如果购房者因该事件遭受严重精神痛苦，且能证明卖方行为具有明显过错，法院有可能酌情支持。

此外，如果卖方行为涉嫌刑事犯罪，比如诈骗罪，购房者还可以向公安机关报案。

此类案件最大的难点在于举证。购房者需要证明：卖方明知该信息、卖方未告知、该信息对交易构成重大影响。

实务中，律师通常会从以下角度收集证据：查阅房屋建造档案、向周边居民和村委会了解情况、调取警方出警记录、申请现场勘验、委托专业机构进行地质勘探等。本案中，警方通报和现场挖出尸骨的事实，本身就是极为有利的证据。

另一个关键点是诉讼时效。《民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。对于欺诈行为，诉讼时效通常从权利人知道或者应当知道撤销事由之日起计算。因此，购房者一旦发现此类问题，应尽快采取法律行动，避免因时效问题丧失胜诉权。

对购房者而言，买房前应尽可能全面了解房屋及周边环境。除了查看产权证、实地看房外，还可以向邻居、物业、村委会多方打听。合同中应明确约定卖方对房屋状况的陈述与保证条款，并设定相应的违约责任。一旦发现异常，及时固定证据、咨询专业律师。

对卖房者而言，诚信披露是法定义务。刻意隐瞒重大瑕疵，不仅可能导致合同被撤销、承担巨额赔偿，还可能面临刑事风险。

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