房屋遭雨水倒灌受损，物业公司是否担责？深圳房产纠纷胜诉案例
2023年6月，深圳遭遇连续强降雨。在福田某小区，业主丁先生一家正在外地出差，手机里物业管家发来的消息让他心头一紧：”您家进水了。”等他赶回深圳打开家门，客厅的木地板已经泡得翘起，墙纸发霉，家具底部全部受损，整个屋子弥漫着一股霉味。
物业给出的说法让他更加气愤：”雨水管堵塞是你们装修时掉进水泥造成的，跟我们没关系。”
案情回顾
丁先生是福田区某花园小区业主。2023年6月中旬，深圳连降暴雨，因公共雨水管堵塞导致雨水倒灌，丁先生房屋被水浸泡，造成木地板、墙纸、家具等多处损坏。事发时丁先生一家不在深圳，损失无法及时控制，进一步扩大。
经评估，房屋修复费、家具损失及修复期间的租房费用合计约6.9万元。丁先生多次与物业公司协商赔偿未果，物业公司坚称雨水管堵塞系丁先生装修时水泥砂浆掉入所致，与物业管理无关。无奈之下，丁先生委托律师向法院提起诉讼。
办案过程
广东知明律师事务所接受委托后，由沈金龙律师团队承办。这类”天灾还是人祸”的案子，胜负全在证据。律师团队制定了三步取证方案：
第一步，锁定堵塞原因。律师申请法院委托专业机构对堵塞的雨水管进行鉴定，鉴定报告显示堵塞物为泥沙、落叶及建筑垃圾混合物，且堵塞位置在公共管道的弯管处，距离丁先生房屋装修管道出口较远，不可能是装修水泥造成的。
第二步，追查物业的维护记录。律师向物业公司发出律师函，要求其提供近三年的公共设施巡查、疏通记录。物业公司无法提供完整记录，仅有一份”2022年10月疏通一次”的登记，此后八个月再无任何维护记录。这个漏洞成了案件的关键突破口。
第三步，固定损失证据。律师指导丁先生保留全部维修票据、评估报告，并申请了修复期间租房费用的合理性审查。
庭审中，物业公司仍坚持”业主装修不当”的说法，但对鉴定报告和维护记录无法作出合理解释。沈金龙律师指出：物业公司作为公共排水设施的管理人，负有日常巡查、定期疏通的义务，其八个月未做任何维护，导致堵塞物持续累积，最终在暴雨中爆发，责任清晰明确。
法律分析
本案的法律依据主要涉及两个层面：
一是侵权责任。依照《民法典》第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任；第一千二百五十三条同时规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。物业管理公司作为小区公共设施的管理人，负有法定维护义务，其无法证明已尽到合理维护义务，即应推定存在过错。
二是物业服务合同义务。依照《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序。公共雨水管属于业主共有部分，物业公司的维护义务不因业主装修而免除。
此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条也明确，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护等义务，业主请求其承担继续履行、赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
判决结果
一审法院经审理，认定物业公司对公共雨水管维护不力，对丁先生房屋损失承担70%的赔偿责任，判决物业公司赔偿经济损失4.8万余元（含房屋修复费、修复期间租房费）。物业公司不服提起上诉，二审法院维持原判。
拿到判决书后，丁先生把判决书拍给物业经理看，对方没有再回复。丁先生后来在电话里对律师说：”不是在乎这几万块钱，是要个说法——物业收了费，就得尽到责任。”
办案手记
深圳每年台风季，类似的”水浸房”纠纷都会集中爆发。沈金龙律师团队总结了几条实用经验：
对业主而言：第一，暴雨预警时若不在家，第一时间联系物业上门查看并保留通话、微信记录；第二，损失发生后及时拍照、录像，保留受损物品的原状证据；第三，维修前先请专业机构评估定损，不要急着动工；第四，物业的巡查记录、疏通记录是核心证据，可以申请法院调查令调取。
对物业公司而言：公共设施的巡查维护记录一定要留痕，一次疏通记录、一张巡查照片，关键时刻就是免责或者减责的铁证。很多物业公司败诉，不是输在道理上，而是输在拿不出记录上。
如果您也遇到类似的水浸、渗漏、管道堵塞纠纷，深圳房产纠纷律师可以帮您梳理责任主体、固定证据、计算损失，把该拿的赔偿拿回来。
补充一个细节：在鉴定机构出具报告之前，物业公司还提出过一个”和解方案”——赔偿3000元”慰问金”了事。丁先生当时几乎要接受了，是律师劝住了他：”您这个损失评估下来至少五万起，3000元连一块木地板都买不回来。”后来的结果证明，专业的坚持是对的。
类似的案件在深圳并不少见。根据深圳消费者委员会发布的物业服务投诉数据，公共设施维护类投诉常年位居物业投诉的前三位。而在司法实践中，法院对物业公司”以业主装修为由推责”的辩解普遍持审慎态度——只要鉴定报告证明堵塞物来自公共区域或者维护记录缺失，物业公司基本都要承担主要责任。2022年，深圳市南山区人民法院就曾判决一起类似的雨水倒灌案，物业公司因无法提供两年内的疏通记录，被判承担80%的赔偿责任。
还有一个容易被业主忽略的细节：这类案件的诉讼时效是三年，从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。很多业主拖到两年多才想起起诉，虽然通常还在时效内，但证据可能已经灭失——维修后的现场、被清理的堵塞物、撤换的管道，这些第一手证据都在时间里慢慢消失。所以，事发后第一时间固定证据、尽快启动程序，比什么都重要。
