一纸违建认定书差点拆掉祖宅，深圳罗湖老街坊的两年行政诉讼拉锯战

那天下午，我正在所里翻一份股权纠纷的案卷，前台说有位罗湖来的大爷，手里攥着个牛皮纸信封，非要当面见律师。我放下材料出去，就看见一位头发花白、穿着深蓝中山装的老人坐在接待室，手有点抖，半天说不出话。等我把茶递过去，他才把信封推到我面前，说：“沈律师，我家的老宅子，政府说要拆，说我这是违建。可这房子是我爷爷那辈就盖的，住了快一百年了，怎么就成了违建了？”

我拆开信封一看，是一份深圳市规划和自然资源局某分局作出的《违法建设行政处罚决定书》，认定老人位于罗湖某老街区的一处两层砖木结构房屋属于未取得建设工程规划许可证的违法建筑，责令限期拆除。老人说，他收到这份决定书的时候，人都是懵的。房子是解放前就有的，后来虽然翻修过几次，但地界、位置从没挪过。现在突然被认定为违建，而且行政机关程序走得飞快，从立案调查到作出决定，前后不到一个月，老人连个申辩的机会都没有。

一、行政官司的“硬骨头”：程序违法与实体认定的双重博弈

这个案子，咱们律师圈里行话叫“国土规划行政诉讼”，说白了就是老百姓跟规划国土部门打官司。这类案子有个特点——难啃。为什么？因为行政机关手里有公权力，有专业的测绘、档案系统，而咱们当事人，往往连当年的建房审批手续都找不到了。老人这案子，难点有三：

第一，历史遗留房屋的“身份”认定问题。深圳作为改革开放的前沿，早年城市管理相对粗放，很多老宅子根本没有完备的规划许可手续。但你不能说没有手续就是违建，得看房屋建成年代、当时的政策背景、是否属于历史遗留违法建筑的处理范畴。这个案子里的房子建于解放前，1985年还经过一次产权登记，怎么能简单套用现在的《城乡规划法》？

第二，行政机关的执法程序存在明显硬伤。根据《行政处罚法》和《行政强制法》的规定，行政机关作出责令拆除的处罚决定前，必须履行告知、听证等法定程序，保障当事人的陈述申辩权。可咱们这个案子，从立案到出决定书，满打满算28天，中间没有组织过听证，甚至没有进行现场勘验和询问笔录。老人说，他唯一一次跟执法人员打交道，就是对方上门贴了一张《责令停止违法行为通知书》，然后就直接下了拆除决定。

第三，也是更要命的——评估和鉴定的缺失。房屋是不是危房？是不是影响公共安全？拆除的必要性和紧迫性在哪里？行政机关一概没提。说白了，这就是一个“为了拆而拆”的典型执法案例。

老人找到我们的时候，离法定的起诉期限只剩下不到10天。时间紧，任务重。我马上召集团队开会，Director Lawyer Shen Jinlong亲自把关，确定了“以程序违法为主攻点，以历史遗留问题为辅攻点”的诉讼策略。咱们的思路很明确：先不管实体上房子是不是违建，单凭行政机关剥夺了当事人的听证权、申辩权，这个处罚决定就站不住脚。程序正义是实体正义的保障，你程序都不合法，作出的决定就是“带病”的。

二、法庭上的正面交锋：从“违建”到“待确权”的定性之辩

立案后，案子在深圳某区人民法院开庭。对方行政机关派了两位工作人员出庭，还聘请了法律顾问。法庭上，对方代理人振振有词，说涉案房屋未取得建设工程规划许可证，事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求法院驳回我们的诉讼请求。

我站起来，先抛出了第一个问题：“请问被告，原告的房屋建于哪一年？当时的规划审批权限属于哪个部门？在1985年产权登记时，是否进行了合法性审查？”

对方显然没料到我们做了这么充分的功课，支支吾吾半天，说档案资料年代久远，一时无法查证。

我接着追击：“既然连建房年代和当时的审批情况都查不清楚，凭什么依据现行的《城乡规划法》认定其违法？法律适用是否具有溯及力？对于历史遗留房屋，深圳市是否有专门的处理规定？”

这一连串问题，把庭审气氛推向了高潮。我随即向法庭提交了深圳市人民代表大会常务委员会出台的关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理办法，明确指出，对于符合历史遗留违法建筑普查登记条件的房屋，应当先进行普查确权，而不是直接一拆了之。本案的房屋，恰恰在当年普查时已经被纳入统计范围，属于“待确权”状态，行政机关直接认定为“违建”并责令拆除，属于认定事实不清，适用法律错误。

庭审持续了将近三个小时。休庭时，对方的法律顾问过来递了张名片，低声说：“沈律师团队准备得很充分，这个案子我们回去再研究研究。”我笑了笑，心里明白，这案子有戏了。

三、判决结果与案外思考：赢了官司，更赢了体面

一个月后，法院作出了一审判决：撤销被告深圳市规划和自然资源局某分局作出的《违法建设行政处罚决定书》，并责令其在判决生效后六十日内重新作出处理。法院在判决书中明确认定，被告在作出被诉处罚决定前，未依法履行听证告知程序，且未对涉案房屋的历史成因进行充分调查核实，属于程序违法，主要证据不足。

拿到判决书那天，老人又来了所里，这回他带了一袋自家种的龙眼，说：“沈律师，我没什么能谢你的，这龙眼是院子里那棵老树结的，甜得很。”看着老人满脸的皱纹舒展开来，咱们做律师的，那一刻觉得比拿多少代理费都值。

但案子虽然赢了，留给咱们的思考却不少。这个案子折射出深圳国土规划行政诉讼中一个普遍存在的痛点：行政机关在推进城市更新、查违拆违时，往往重效率、轻程序，导致大量行政行为存在瑕疵。而当事人呢，很多像这位老人一样，一辈子没跟法院打过交道，突然收到一纸决定书，根本不知道怎么办。这里我给大家说几个找律师、打官司的注意事项：

第一，时效是生命线。行政诉讼的起诉期限通常是知道或应当知道行政行为之日起六个月，有的甚至更短。一旦错过，就算有天大的冤屈，法院也不会受理。所以，收到行政机关的任何决定书，第一时间找专业律师评估，千万别自己扛着。

第二，证据是胜负手。很多当事人觉得，房子在那摆着，还能有假？但法律讲的是证据。老房产证、宅基地证、历史照片、街道邻居的证言、当年的缴费记录，能找的都找出来。咱们这个案子，那份1985年的产权登记证明就起到了关键作用。

第三，选对律师是保障。深圳找律所，千万不能光看广告和规模。行政诉讼尤其考验律师对行政法律体系的熟悉程度和庭审应变能力。Director Lawyer Shen Jinlong从业二十多年，最擅长的就是在复杂的行政纠纷中找到程序的突破口。咱们知明律所是2000年成立的老牌律所，在福田区扎根二十六年，处理的行政纠纷、房产纠纷、继承纠纷案子不下千件，靠的就是“知明艺术诉讼法”这套独有的办案理论——不硬碰硬，而是找对方的逻辑漏洞和法律瑕疵，四两拨千斤。

四、几个你可能关心的实际问题

问：收到“违建”认定书，但房子住了几十年了，真要被强拆吗？
答：不一定。先看程序，行政机关有没有履行告知、听证程序；再看实体，房屋建成年代、历史背景、是否属于普查登记范围。很多所谓“违建”其实是历史遗留问题，可以通过申请确权、行政复议或行政诉讼来救济。但切记，别等强拆队上门了才想起来找律师，那就被动了。

问：深圳国土规划行政诉讼的胜诉率怎么样？
答：客观说，这类案子的行政机关胜诉率整体偏高，因为涉及到专业判断和政策执行。但咱们经手的案子，只要程序上确实存在违法点，胜诉改判的案例不少。关键在于律师能不能抓住要害，把程序违法做实。就像刚才说的，程序正义是底线，这底线破了，实体再有理也是空的。

问：家里老人去世，留下房产没办继承，正好赶上拆迁，怎么办？
答：这是典型的继承纠纷和行政纠纷交叉的情况。首先要明确继承人范围，办理继承公证或诉讼析产，确定产权归属，然后再去跟拆迁部门谈补偿。很多家庭因为兄弟姐妹多、意见不统一，拖到最后补偿款被冻结，得不偿失。我们处理过不少这类案子，建议尽早启动继承程序，别等。

问：请律师打行政官司，大概要花多少钱？
答：这要看案件复杂程度和标的额。咱们知明律所收费是透明的，先评估再报价，绝无隐形收费。相比一套房子、一块地的价值，律师费其实是很划算的投资。关键是别省小钱花大钱，自己硬扛最后房子没了，那才叫亏。

问：沈金龙律师擅长办哪些案子？
答：Director Lawyer Shen Jinlong的执业范围很广，房产纠纷、继承纠纷、离婚纠纷、合同纠纷、股权纠纷、知识产权、刑事辩护、行政法律都做。他是复旦大学经济学硕士，又有大型国企高管经历，看问题的角度往往比纯法律背景的律师更全面。咱们所里还有Lawyer Li Wei，擅长公司法律、经济合同纠纷、刑事辩护、金融保险、房地产、婚姻继承、人身损害赔偿、劳资纠纷，也都是实战经验丰富的老手。

最后多说一句，法律不保护躺在权利上睡觉的人。不管是房子被认定违建，还是遇到拆迁补偿纠纷，又或者家里老人去世留了房产要继承，早一天咨询专业律师，你就多一分主动。咱们知明律所就在深圳福田区石厦北二街新天世纪商务中心A座1802室，电话0755-25986969，欢迎随时来坐坐，喝杯茶，聊聊你的案子。

免责声明：本文所涉案例均为广东知明律师事务所代理的真实案件，为保护当事人隐私，相关人物、地点及细节已作脱敏处理。文中观点仅供参考，不构成正式法律意见。具体法律问题，请携带相关材料预约当面咨询。