深圳福田业主砌墙封通道被投诉违建，律师解读产权内改造为何不违规
导语
近日，深圳福田区莲花街道第壹世界广场4楼一位业主在半夜砌墙封闭两户之间的通道，被其他市民投诉至政务平台，要求城管部门拆除违建并查处拆分工程躲避备案的行为。9月28日，莲花街道办事处回应称，经现场核查并比对竣工图纸，涉事墙体位于业主产权范围内，改造行为符合相关豁免规定，且该砌墙工程已于9月14日完成信息登记，暂未发现破坏房屋主体结构安全等违规行为。这起投诉看似是邻里纠纷，实则触及深圳城市更新与房屋安全管理中几个关键法律问题：产权范围内的改造是否等同于违建？相邻业主的通行权如何保障？装修工程的备案与豁免边界在哪里？
一、产权范围内砌墙，为何不构成违建？
投诉人主张该砌墙行为“擅自改变建筑原始平面布局”，要求城管依法拆除。但街道办的回应给出了明确结论：墙体位于业主产权范围内，且符合豁免规定。这涉及违建认定的核心标准——是否超出产权边界、是否取得规划许可、是否影响公共利益。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的，应当取得建设工程规划许可证。但并非所有墙体改造都需要办理规划许可。《深圳市城市规划条例》及《深圳市限额以下小型工程和零星作业安全生产纳管办法》对限额以下小型工程设定了简化管理程序。本案中，砌墙工程已于9月14日进行信息登记，说明其属于纳入纳管范围的零星作业，而非必须取得规划许可的正式建设工程。
广东知明律师事务所律师指出，违建认定的关键在于“是否超出产权范围”和“是否影响规划实施”。若墙体完全位于业主专有部分内，未占用公共通道、未改变建筑外立面、未影响消防疏散，通常不构成《城乡规划法》意义上的违法建筑。街道办比对竣工图纸后确认墙体在产权范围内，正是基于这一逻辑。
二、相邻业主的通行权与相邻权如何平衡？
投诉人提到，通道封闭后顾客只能从厕所旁小门进入棋牌室。这引出了另一个法律问题：业主改造是否侵犯了其他业主或使用人的相邻权？
《民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第二百九十一条进一步明确，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。但相邻权的行使以“必要”为前提。如果原通道并非唯一通道，且改造后仍保留了替代通行路径，则相邻业主主张通行受阻的难度较大。
本案中，第壹世界广场为住户、商场、写字楼及会所一体的综合体，4楼通道连接棋牌室。若该通道原本就属于业主专有部分，而非公共疏散通道，则业主有权在产权范围内进行合理改造。但若该通道同时承担消防疏散功能，则改造必须符合《消防法》及《建筑设计防火规范》的要求，否则可能面临消防部门的行政处罚。街道办回应中“暂未发现破坏房屋主体结构安全等违规行为”，并未直接涉及消防合规，这提示投诉人若对消防通道有异议，可另行向消防部门反映。
三、拆分工程躲避备案的指控为何不成立？
投诉人还提出，该砌墙行为涉嫌拆分工程躲避备案验收。这一指控涉及工程管理的程序合规问题。
根据《深圳市限额以下小型工程和零星作业安全生产纳管办法》，限额以下小型工程实行信息登记制度，而非严格的施工许可制度。所谓“拆分工程”，通常指将应当办理施工许可的工程拆分为多个小额工程，以规避监管。但本案中，砌墙工程本身即属于限额以下小型工程，已按规定进行信息登记，不存在“拆分”以规避许可的前提。街道办核查后确认该工程已于2026年9月14日登记，说明程序上并无瑕疵。
广东知明律师事务所律师提醒，深圳对限额以下小型工程实行纳管制度，目的是在简化审批的同时保障安全生产。业主或施工方若故意将大工程拆分为小工程以逃避监管，可能面临责令停工、罚款等行政处罚。但若工程本身规模较小、符合纳管条件，则依法登记后即可施工。
四、对业主和物业使用人的法律启示
这起投诉最终以“暂未发现违规”收场，但其中反映的法律风险值得深圳业主和物业使用人重视。
首先，产权范围内改造不等于可以随意施工。业主在改造前应核实是否涉及承重结构、消防通道、公共管线等，必要时委托专业机构进行安全评估。根据《民法典》第二百七十二条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
其次，装修工程应依法办理信息登记。深圳对限额以下小型工程实行纳管，业主或施工方应在开工前完成登记，避免因程序缺失被投诉或处罚。
再次，相邻纠纷应优先协商解决。若改造确实影响他人通行、采光、通风等权益，相邻业主可依据《民法典》第二百八十八条至第二百九十六条主张权利，必要时通过诉讼要求停止侵害、排除妨碍。
最后，投诉与执法应依法进行。市民对涉嫌违建的行为可通过政务平台投诉，但执法部门认定违建需以事实和法律为依据。若投诉人认为街道办认定有误，可申请行政复议或提起行政诉讼。
广东知明律师事务所深耕深圳房产与建设工程法律领域，可为业主、物业使用人及企业提供装修合规审查、相邻权纠纷调解、违建认定行政复议等专业服务。在深圳城市更新与社区治理日益精细化的背景下，提前做好法律合规，远比事后应对投诉更有效率。
