32 owners of small property rights housing in Longhua, Shenzhen were stuck for 8 years by "selling one house to two buyers" — how did they win the property rights confirmation lawsuit?

Last winter, in that small property rights building in Dalang, Longhua, Shenzhen, Uncle Chen slapped the eighth "letter of commitment" down on my desk, its corners already curled and worn. In 2016, he had paid 680,000 yuan for this 89-square-meter apartment, signed the contract, paid in full, renovated it, and moved in—yet the title transfer still would not go through. What was even more absurd was that in 2019, the developer sold the same apartment to a second buyer and took a 520,000 yuan down payment from them. One apartment sold twice, 32 homeowners, an eight-year tug-of-war—some people's children are already in middle school, and there is still no sign of a property certificate.

这不是电视剧，是知明律所去年办结的一起群体确权案。陈叔第一次来福田石厦北二街的新天世纪商务中心找我时，手里攥着一摞发黄的收据，反复问一句话：”律师，我这房子到底算不算我的？”

说实话，小产权房纠纷在深圳不是新鲜事。但一房二卖叠加历史遗留违建，32户人家抱团维权，难点就不是”能不能赢”，而是”怎么赢、赢什么、赢了能不能执行”。

矛盾爆发在2021年。第二买家拿着合同去法院起诉，要求确认房屋归他。陈叔他们慌了——住了5年的家，突然要被别人拿走。32户业主内部也乱了：有人主张退钱算了，有人坚持要房，还有人偷偷跟开发商签了”和解协议”拿回部分房款走人。一盘散沙，官司还没打，自己先散了七成。

我们介入后做的第一件事，不是写起诉状，是把32户的购房时间、付款凭证、入住证据、装修票据全部拉成一张表。关键发现：其中29户的合同签订时间、转账记录、水电开户时间，都明显早于第二买家。这就是确权的核心——《民法典》第214条，不动产物权设立以登记为准，但未登记不等于合同无效。谁先合法占有、谁先付清全款、谁先实际入住，法院在确权时会重点审查。

说白了，小产权房确权打的就是”时间证据链”。第二买家虽然也签了合同，但他没住过一天，付款也只付了首付。我们代理32户中的29户，向龙华区人民法院提起确权之诉，同时申请对涉案房屋进行现场勘验，把每一户的门牌、装修、居住痕迹固定下来。

庭审时对方律师抛出一个问题：房子是违建，合同无效，你们凭什么确权？这恰恰是很多当事人的误区。合同无效，不等于占有无据。根据《民法典》第157条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还的，折价补偿。但返还的前提是——你得先确认谁有权占有。32户业主已经实际占有使用多年，形成了稳定的居住事实，法院不能简单一退了之。

更关键的是，我们调取了开发商当年的用地审批、报建记录，发现这栋楼虽然手续不全，但属于历史遗留违法建筑，符合深圳”两规”处理的历史背景。最终法院采纳了我们的代理意见：29户业主享有房屋使用权，开发商与第二买家的合同不能对抗在先合法占有人。

判决下来那天，陈叔没哭，就站在楼底下抽了根烟，说”8年了，总算踏实了”。

问：小产权房一房二卖，先买的就一定赢吗？
答：不一定。法院看的是证据链——合同签订时间、付款凭证、实际入住时间、水电登记记录，四项证据越完整，确权把握越大。如果只有一张收据，连转账记录都没有，风险就很高。

这个案子办完，我最大的感受是：深圳房产纠纷的标的额越来越大，年均超2000万不是虚数，但小产权房、一房二卖的当事人往往证据意识最薄弱。龙华、宝安、光明这些区域，历史遗留问题集中，买房时觉得”便宜就行”，出事才发现合同写得稀里糊涂。

如果你也遇到过户卡住、开发商一房二卖、小产权房确权无门，别自己硬扛。广东知明律所26年办了超10000件案子，房产纠纷是核心板块之一。沈金龙主任律师有26年执业经验，复旦大学硕士、高级经济师，看合同、查证据、定策略，比你自己跑断腿管用。电话0755-25986969，地址在深圳市福田区石厦北二街新天世纪商务中心A座1802室。房子的事，早一天找律师，少走三年弯路。